Porušenie predkupného práva spoluvlastníka

Otázka:

Dobrý deň,
som 3/4 vlastník viacerých pozemkov, na ktorých bolo porušené moje predkupné právo ako spoluvlastníka pozemku. Jedná sa o ornú pôdu a trvalé trávnaté porasty.
Napadli sme žalobou zmluvu ako neplatnú, ale kým došlo k súdnemu konaniu, tak predávajúci a kupujúci urobili medzi sebou vzájomnú dohodu o vrátení pozemkov a majitelia na listoch vlastníctva sa vrátili do pôvodného stavu.
Teraz vymysleli zámennú zmluvu na pozemky, ale nezamieňajú medzi sebou pozemky. Kataster mi ju odmieta dať k nahliadnutiu nakoľko nie som účastníkom konania a zmluva nie je zapísaná v zbierke listín. Snažia sa obísť predkupné právo. Nejedná sa o blízke osoby.
Akým spôsobom môžem momentálne vysporiadať spoluvlastnícky podiel?
Bojím sa, že ak napadnem opäť zámennú zmluvu, žalobou o porušenie predkupného práva a odkúpenie pozemkov za cenu akú boli pôvodne predané, tak v zámennej zmluve bude figurovať neprimerane vysoká cena.
Za odpoveď vored ďakujem.

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vami položenej otázky k problematike porušenia predkupného práva uvádzame nasledovné stanovisko:

Inštitút spoluvlastníckeho práva je upravený najmä v ustanoveniach § 136 a nasl. Občianskeho zákonníka.

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka platí „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov“.

Vyššie uvedené ustanovenie zakotvuje zákonné predkupné právo spoluvlastníka s vecno-právnymi účinkami (t.j. viaže sa na každého aj nového nadobúdateľa veci). Podľa judikatúry slovenských súdov sa toto ustanovenie vykladá tak, že povinnosť spoluvlastníka pred prevodom tretej neblízkej osobe najprv ponúknuť nehnuteľnosť na predaj ostatným spoluvlastníkom sa netýka len kúpnej zmluvy, ale všetkých typov zmlúv. Inak povedané, predkupné právo sa uplatňuje tak pri odplatných, ako aj bezodplatných prevodoch vlastníckeho práva, t.j. aj pri zámennej zmluve (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 102/2005, rozsudok KS Trnava sp. zn. 11 Co 108/2011).

V prípade porušenia predkupného práva spoluvlastníka sa môže spoluvlastník buď:

  • dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu v zmysle ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, a to v rámci trojročnej premlčacej lehoty plynúcej odo dňa učinenia prevodu práva, alebo 
  • domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho nadobúdateľ nadobudol od predchádzajúceho spoluvlastníka.

Tieto možnosti ochrany spoluvlastníkovho predkupného práva sa nemôžu kombinovať.

V prípade, ak nechcete chrániť svoje predkupné právo v zmysle vyššie uvedených možností, a neželáte si ani zotrvať v spoluvlastníckom vzťahu, je možné spoluvlastníctvo zrušiť dohodou spoluvlastníkov, a ak k dohode nedôjde, tak o jeho zrušení rozhodne súd.

V zmysle ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka platí „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

 

S pozdravom,

tím AdvokatnaWebe

 

 

 

 

 

26.09.19

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

0

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje