Povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve

Otázka:

dobry den,

pred rokmi som kupila byt, ale len jednu tretinu. zvysne dve tretiny kupil iny vacsinovy podielovy spoluvlastnik.
kedze som v tom byte mala byvat len ja, prihlasila som sa u "spravcu" (nejde o skutocneho spravcu, bytovy dom ma totiz spolocenstvo vlastnikov bytov, ktore ma mandatnu zmluvu so "spravcom", tak ho volaju, ale je to mandatar). vacsinovy spoluvlastnik sa nikdy neprihlasil k byvaniu v byte u spravcu. nikdy tam nemal ani trvaly pobyt a byt nikdy neuzival. ja tam mam aj trvaly pobyt.
vsetky pooplatky a naklady na uzivanie bytu som platila vylucne ja.

a teraz nastala zmena - ja som sa odstahovala z bytu a uz viac tam nebyvam. byt je dlhodobo neobyvany. prve dva roky neobyvania som vsetko stale platila ja. ale potom som to odmietla, povedala som o tom vacsinovemu spoluvlastnikovi, aby platil on. on odmietol tiez. uplne odmietol.

napisala som spravcovi, ze na byte budu nedoplatky, a aby komunikoval s vacsinovym spoluvlastnikom, a poziadala som ho o rozdelenie zalohovych platieb na jednu tretinu pre mna, a dve tretiny pre vacsinoveho spoluvlastnika.

spravca to odmietol, ze to nie je mozne, ze vyuctovanie sa robi na cely byt, nie podla spoluvlastnickych podielov, konkretne citujem:

"Vašej požiadavke nemôžeme vyhovieť. Vyúčtovanie je vždy realizované v súlade s §7b ods.3 zákona č.182/1993 Z. z. a je spracované na byt.(nie na podielových vlastníkov).

Nakoľko nie je vyrovnaný mesiac máj 2016 a v maile uvádzate, že nebudete platiť za byt uvedený preplatok ostáva na Vašej karte.

Ďakujeme za pochopenie."

a

"Zasielam stanovisko. Prosím Vás , aby ste si to riešili s vlastníkom.
Ďakujem za pochopenie.
§ 7b
(3) Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome."

tak a teraz - ja nebudem platit, vacsinovy spoluvlastnik o nicom nevie, teda nie je informovany o nedoplatkoch, lebo spravca s nim nebude komunikovat a necha to na mna. na tom byte sa kumuluju nedoplatky. predpokladam, ze SVB vyhlasi neskor dobrovolnu drazbu po neplaticoch. o nej sa uz asi vacsinovy spoluvlastnik dozvie, a asi vyplati cely dlh, aby ziskal cely byt, teda aj moj podiel. takze navonok to bude vyzerat, ze len ja som dlznicka, a on ziska byt (jednu tretinu) po mne ako neplaticke. pricom tie dlhy su z dvoch tretin jeho... on ma zaujem o cely byt, to viem. jemu to padne vhod takto ziskat cely byt, lebo ja mu dobrovolne nechcem predat svoj podiel.

nuz, a ja chcem platit za byt zalohove platby, prave preto, aby som neprisla o tu tretinu. ale ja chcem platit len tretinu zalohovych platieb, nechcem platit vsetko - aj za vacsinoveho vlastnika.

ako to vyriesit? mam dat nejaku zalobu na SVB (zastupene "spravcom"), aby mu sud prikazal rozdelit zalohove platby? ci zalovat vacsinoveho spoluvlastnika, aby uhradzal dve tretiny? alebo oboch??
mne pritom vacsinovy spoluvlastnik nedlhuje nic, mne neplati nic, preco mam ja vymahat jeho podlznosti voci SVB?
ja mam mat naklady na sudne spory, pritom ja zalohove platby platit chcem...

dalsi problem je, ze za kazdy den omeskania sa plati pokuta vo vyske 1 euro. takze za rok to bude 365 eur. kto to zaplati, ked ja mam zaujem svoj podiel na zalohovych platbach platit, ale nie je mi to umoznene "spravcom"( SVB)? mam podat aj ohladne tychto pokut zalobu na SVB?

dalej, mozem sa odhlasit z bytu, u spravcu, aby som to nebola len ja, co to ma vybavovat, ale aby sme na tom boli s vacsinovym vlastnikom rovnako, kedze ten tam tiez nie je prihlaseny? kedze spravca pise o nejakej "karte" (pise sice o preplatkoch, ale to je omyl, spravne ma byt nedoplatky). teda ta karta znamena "vsetko je to na moj ucet, na moje meno, na moje triko", a preto sa toho chcem zbavit, tym odhlasenim. da sa to? vlastnictvo mensinove si vsak necham aj trvaly pobyt. aby som na tom byte nebola prihlasena tak, ako tam nie je prihlaseny ani vacsinovy spoluvlastnik. na tom byte potom nebude prihlaseny nikto, bude to v sulade so zakonom? a obaja spoluvlastnici si budeme kvit pred spravcom a rovnocenni, a spravca zrusi kartu na mna, lebo ju nema ani na vacsinoveho spoluvlastnika. (neviem, co presne mysli tou kartou, asi daco ako spis).

vdaka za radu,



Odpoveď:

 

Dobrý deň,

 

na základe Vašej otázky ohľadom povinnosti uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve uvádzame nasledujúce stanovisko:

 

I.

 

Na úvod tejto odpovede v prvom rade poukazujeme na zákonné ustanovenia, ktoré upravujú povinnosť vlastníka bytu uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca.

 

Podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.“ 

 

Spoluvlastníckym podielom sa v prípade tohto ustanovenia rozumie spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, ktorý pripadá na príslušný byt.

 

Ďalej podľa ustanovenia § 10 ods. 6 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.“

 

Taktiež podľa ustanovenia § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.

 

V zmysle citovaných ustanovení Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je teda vlastník bytu povinný uhrádzať zálohové platby za svoj byt od momentu, kedy nadobudne vlastnícke právo k tomuto bytu, a to až do momentu, kým vlastnícke právo k predmetnému bytu neprejde na inú osobu.

 

Rovnako tak na povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt nemá žiadny vplyv ani tá skutočnosť, že predmetný byt reálne nikto neobýva. Inými slovami osoba, ktorá je uvedená na liste vlastníctva ako vlastník bytu, je povinná uhrádzať predpísané zálohové platby za byt aj v tom prípade, keď dotknutý nie je obývaný.

 

Povinnosť uhrádzať predpísané zálohové platby za byt je tak základnou povinnosťou každého vlastníka bytu, ktorej sa nemôže zbaviť pokiaľ je vlastníkom predmetného bytu. Inými slovami povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt je nerozlučne spojená s vlastníctvom predmetného bytu.

 

 II.

 

Na tomto mieste považujeme za potrebné si vysvetliť podstatu podielového spoluvlastníctva.

 

O spoluvlastníctve veci hovoríme v tom prípade, ak jednu konkrétnu vec (vrátane bytu) vlastní spoločne niekoľko samostatných osôb. V prípade podielového spoluvlastníctva každá z týchto samostatných osôb disponuje určitým podielom na spoločnej veci.

 

Podľa ustanovenia § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci“.

 

V zmysle citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka tak spoločne rozhodujú o osude spoločnej veci, spoločne berú úžitky zo spoločnej veci, ale aj spoločne znášajú povinnosti, ktoré vyplývajú z vlastníctva spoločnej veci. Zo spoluvlastníctva tak jednotlivým spoluvlastníkom vyplývajú spoločné práva, ale aj spoločné povinnosti.

 

Uvedený záver jednoznačne vyplýva aj z ustanovenia § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v ktorom sa uvádza, že „z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne“.  

 

V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť, že miera, akou sa jednotliví podieloví spoluvlastníci podieľajú na spoločných právach a povinnostiach je určená veľkosťou spoluvlastníckeho podielu pripadajúceho na každého konkrétneho spoluvlastníka. Avšak to nič nemení na tom, že stále sa jedná o spoločné práva a záväzky všetkých podielových spoluvlastníkov.

 

V súlade s citovanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka aj povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt v podielovom spoluvlastníctve sa považuje za spoločný záväzok podielových spoluvlastníkov tohto bytu.

 

Problematiku spoločných záväzkov podrobne upravuje ustanovenie § 511 Občianskeho zákonníka, z ktorého zároveň vyplýva aj podstata spoločných záväzkov.

 

Podľa ustanovenia § 511 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.

 

Ďalej podľa ustanovenia § 511 ods. 3 Občianskeho zákonníka „ak dlžník v rozsahu uplatneného nároku dlh sám splnil, je oprávnený požadovať náhradu od ostatných podľa ich podielov. Pokiaľ nemôže niektorý z dlžníkov svoj podiel splniť, rozvrhne sa tento podiel rovnakým dielom na všetkých ostatných.“

 

Z uvedeného teda vyplýva, že spoločenstvo vlastníkov bytov/správca (ako veriteľ zo spoločného záväzku) je oprávnené požadovať úhradu zálohových platieb za byt od ktoréhokoľvek podielového spoluvlastníka daného bytu.

 

Na úhrade týchto zálohových platieb by sa samozrejme mali podieľať všetci podieloví spoluvlastníci pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu (pokiaľ medzi nimi nedošlo k inej dohode). Avšak na druhej strane veriteľ v prípade spoločných záväzkov nemusí skúmať, ktorý zo spoluvlastníkov úhradu zálohovej platby zrealizoval. Úhrada zrealizovaná čo i len jedným podielovým spoluvlastníkom sa považuje za úhradu zrealizovanú všetkými spoluvlastníkmi a veriteľ je povinní takúto úhradu prijať.

 

Povinnosť uhrádzať zálohové platby za byt sa tak vzťahuje spoločne na všetkých podielových spoluvlastníkov konkrétneho bytu, a rovnako tak aj prípadné následky neuhradenia týchto zálohových platieb znášajú spoločne všetci títo podieloví spoluvlastníci.

 

Pre prípad, ak by jeden podielový spoluvlastník splnil spoločný záväzok za všetkých spoluvlastníkov, tak v zmysle platnej právnej úpravy tomuto spoluvlastníkovi vzniká tzv. regresný nárok voči ostatným nečinným spoluvlastníkom. Aktívny spoluvlastník je takto oprávnený požadovať od nečinných spoluvlastníkov náhradu toho, čo za nich plnil (resp. čo za nich zaplatil).

 

Na základe uvedených skutočností tak Vami prezentované stanovisko spoločenstva vlastníkov bytov/správcu, že vyúčtovanie sa robí za celý byt a nie podľa spoluvlastníckych podielov považujeme za vecne správne a zákonné.

 

Skutočnosť, že niektorý z podielových spoluvlastníkov si neplní svoje povinnosti týkajúce sa spoločnej veci je totiž internou záležitosťou podielových spoluvlastníkov, do ktorej žiadna tretia osoba (vrátane spoločenstva vlastníkov bytov/správcu) nemá právo akýmkoľvek spôsobom zasahovať.

 

 III.

 

Čo sa konkrétne týka Vašej situácie, tak v texte Vašej otázky správne uvádzate, že na úhrade nákladov za spoločný byt by sa mal podieľať aj druhý spoluvlastník (podľa veľkosti svojho podielu), avšak z hľadiska spoločenstva vlastníkov bytov/správcu je významné len to, že zálohové platby sú jediným spoločným záväzkom všetkých podielových spoluvlastníkov. V súčasnosti tak má aj druhý spoluvlastník záväzok platiť zálohové platby priamo voči spoločenstvu vlastníkov bytov/správcovi.

 

Ak by ste však zálohové platby riadne uhrádzali za celý byt, tak momentom uskutočnenia tejto úhrady by Vám vznikla pohľadávka voči druhému spoluvlastníkovi vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.

 

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné si uvedomiť, že existujúci dlh na zálohových platbách je spoločným dlhom obidvoch spoluvlastníkov, a teda prípadné následky neuhradenia zálohových platieb budú rovnako spoločne znášať obidvaja spoluvlastníci, vrátane Vami uvádzaných úrokov z omeškania.

 

Čo sa týka prípadnej žaloby na spoločenstvo vlastníkov bytov/správcu, tak vzhľadom na doteraz uvedené skutočnosti máme za to, že žiadna z Vami uvádzaných žalôb na niektorý z týchto subjektov by nebola úspešná.

 

Rovnako tak prípadnú žalobu na druhého spoluvlastníka, aby mu súd určil povinnosť uhrádzať zodpovedajúci podiel nákladov na byt, považujeme za zbytočnú, nakoľko takáto povinnosť mu vyplýva už priamo zo zákona (z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka).

 

Jedinou cestou, ako môžete druhého spoluvlastníka „donútiť“ podieľať sa na úhrade nákladov za spoločný byt je, že tieto náklady budete uhrádzať v celom rozsahu sama a následne si zodpovedajúcu časť týchto nákladov budete vymáhať u druhého spoluvlastníka (a to aj súdnou cestou). Touto cestou si už napríklad v súčasnosti môžete vymáhať finančnú náhradu za obdobie Vami uvádzaných dvoch rokov, počas ktorých ste v byte nebývali, ale zálohové platby boli z Vašej strany uhradené (v tejto súvislosti však ešte upozorňujeme na plynutie 3-ročnej premlčacej doby).

 

V súvislosti s Vami uvádzanou možnosťou odhlásenia sa z bytu u správcu uvádzame, že ani prípadné Vaše odhlásenie nebude mať žiadny vplyv na Vašu povinnosť a povinnosť druhého spoluvlastníka uhrádzať zálohové platby za byt, nakoľko ste vlastníkmi tohto bytu. V tejto súvislosti opätovne odkazujeme na už citované ustanovenie § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

 

S pozdravom

 

ADVOKATnaWEBE.sk

 

 

30.06.16

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

4

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje