Ukončenie nájmu poľnohospodárskej pôdy prenajatej na dobu neurčitú

Otázka:

Dobrý deň,
mám záujem o radu, ako postupovať v prípade, ktorý rozoberiem nižšie.

1.10.2005 bola mnou podpísaná nájomná zmluva na prenájom poľnohospodárskej pôdy na dobu neurčitú. Ukončenie nájomného vzťahu, dojednaného touto zmluvou, je možné vzájomnou písomnou dohodou, alebo výpoveďou niektorej zo zmluvných strán po uplynutí päťročnej výpovednej lehoty, vždy k 1.novembru. V roku 2008 sa poľnohospodárske družstvo ,,rozpadá,, nastupuje jediný vlastník. Prebehlo to vlastne odkupovaním podielov družstva, teda teoreticky stav PD ostal zachovaný, ale predseda družstva sa stal majoritným vlastníkom.
S novým návrhom nájomnej zmluvy som nikdy nesúhlasila, takže mám za to, že stále trvá nájomný vzťah dojednaný v zmluve s 1.10.2005
30.10.2013 bola mnou ako vlastníkom pôdy zaslaná výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov v mojom vlastníctve, k môjmu užívaniu, na ktorú som nedostala žiadnu odpoveď. 27.10.2015 som zaslala opätovnú výzvu na prevzatie pozemkov k môjmu užívaniu, nakoľko som podpísala zmluvu s iným užívateľom.
Dnes mi bolo oznámené, že táto mi vydaná nebude, nakoľko nájomný vzťah stále trvá.
Viete mi odpovedať, ako to v skutočnosti je a či sa k môjmu vlastníctvu dokážem nejako dostať.


Odpoveď:

 

Dobrý deň,

 

na základe Vašej otázky ohľadom spôsobu ukončenia nájmu poľnohospodárskej pôdy prenajatej na dobu neurčitú uvádzame nasledujúce stanovisko:

 

Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy upravuje ich vzájomná nájomná zmluva a zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

 

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorého predmetom je poľnohospodárska pôda. V tých častiach, ktoré tento zákon výslovne neupravuje sa uplatní všeobecná právna úprava nájomného vzťahu obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

 

Čo sa týka zániku nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou dojednanou na dobu neurčitú, tak Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov spôsoby jeho ukončenia výslovne neupravuje. Z uvedeného dôvodu je v tomto prípade potrebné vychádzať z ustanovenia § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou“.

 

Z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka teda vyplýva, že zmluva o nájme poľnohospodárskej pôdy uzatvorená na dobu neurčitú môže zaniknúť iba jedným z nasledujúcich dvoch spôsobov:

  • dohodou zmluvných strán, alebo
  • výpoveďou.

Pri samotnej výpovedi zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov však už bližšie určuje podmienky použitia tohto spôsobu.

 

Podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.“

 

Keďže, ako ste uviedli v texte Vašej otázky, máte nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom (poľnohospodárskym družstvom), tak na Váš právny vzťah založený touto nájomnou zmluvou sa vzťahujú aj ustanovenia druhej časti Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (t. j. ustanovenia § 7 - § 14 tohto zákona).

 

V zmysle ustanovenia § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná doba sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak“.

 

Pre úplnosť v tejto súvislosti ešte uvádzame aj znenie ustanovenia § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (pre Váš prípad však bude rozhodujúce zrejme ustanovenie ods. 1, pokiaľ sa Váš pozemok používa na bežnú poľnohospodársku výrobu a nie napr. na pestovanie ovocia, viniča alebo špargle:

 

㤠8

(1)    Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.

(2)    Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť

 

a)      najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,

 

b)      najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,

 

c)       najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,

 

d)      najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,

 

e)      najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.“

 

Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov teda vyplýva, že v prípade, ak sa prenajímateľ s nájomcom nevedia, resp. nemôžu alebo nechcú, na ukončení nájomného vzťahu dohodnúť, tak prichádza do úvahy iba jednostranné ukončenie nájomného vzťahu výpoveďou.

 

Vo Vašom prípade musí byť výpoveď urobená písomne, a toto písomné vyhotovenie výpovede musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Výpoveď môže byť v tomto prípade urobená aj bez uvedenia dôvodu.

 

Nájomný vzťah sa následne skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť vždy 1. novembra po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Pre jasnosť a jednoznačnosť ešte upresňujeme:

  • ak výpoveď bola druhej zmluvnej strane doručená v období od 1. januára do 30. októbra, tak výpovedná doba začne plynúť 1. novembra toho istého kalendárneho roka;
  • ak však výpoveď bola doručená v období od 1. novembra do 31. decembra, tak výpovedná doba začne plynúť až 1. novembra nasledujúceho kalendárneho roka.

 

Čo sa týka výpovednej doby, tak v tejto súvislosti má prednosť výpovedná doba uvedená v nájomnej zmluve. Ak si zmluvné strany nedohodli konkrétnu dĺžku výpovednej doby, tak platí výpovedná doba podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov v trvaní 1 rok.

 

Ak teda máte v nájomnej zmluve výslovne dojednanú výpovednú dobu v trvaní 5 rokov, tak nájomný vzťah v prípade výpovede zanikne až uplynutím týchto piatich rokov od 1. novembra príslušného kalendárneho roka (pri rešpektovaní pravidiel uvedených o dva odseky vyššie).

 

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že prípadné odlišné dojednania uvedené v nájomnej zmluve majú vždy prednosť pred pravidlami uvedenými v zákone.

 

Výpoveď akejkoľvek zmluvy (vrátane zmluvy o nájme poľnohospodárskych pozemkov) sa v zmysle právnej teórie považuje za právny úkon (podľa ustanovenia § 34 Občianskeho zákonníka „právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv a povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú“).

 

Ďalej podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka „právny úkon sa musí urobiť slobodne, vážne, určite zrozumiteľne; inak je neplatný“.

 

Z písomného vyhotovenia výpovede tak vždy musí byť jednoznačne zrejmé, že sa jedná o výpoveď s úmyslom ukončiť nájomný vzťah za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. za podmienok uvedených v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

 

Na základe uvedeného tak samotná výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov (pokiaľ z nej výslovne nevyplýva výpoveď nájomného vzťahu) nepostačuje na ukončenie nájomného vzťahu. Na tomto mieste ešte poukazujeme na skutočnosť, že v zmysle Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov uplatňuje pri nájme dojednanom na dobu určitú (viď. § 12 ods. 1 tohto zákona) a nie pri nájme dojednanom na dobu neurčitú.

 

V prípade, ak z Vašej výzvy na vrátenie a prevzatie pozemkov výslovne nevyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak táto výzva sama o sebe nemá za následok ukončenie nájomného vzťahu dojednaného na dobu neurčitú. V takomto prípade je možné stanovisko poľnohospodárskeho podniku o ďalšom trvaní nájomného vzťahu považovať za správne.

 

Ak však z obsahu Vašej výzvy, ktorú ste doručili nájomcovi (aspoň z jednej z Vami uvádzaných dvoch), výslovne vyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak takúto výzvu je možné považovať za výpoveď nájomnej zmluvy so všetkými právnymi účinkami. V takomto prípade Váš nájomný vzťah zanikne uplynutím dohodnutej/zákonom stanovenej výpovednej doby.

 

Každopádne však Vy, ako vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy, vždy máte právo nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom vypovedať, avšak iba za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. v zákone. Pre platnosť výpovede však musíte dodržať tieto dohodnuté/predpísané podmienky, v opačnom prípade bude výpoveď neplatná a nájomný vzťah bude trvať aj naďalej.

 

Bližšie k právnemu posúdeniu Vášho prípadu sa nevieme vyjadriť, nakoľko nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu, a najmä konkrétny obsah Vami uzatvorenej nájomnej zmluvy a ani obsah výziev na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré ste zaslali príslušnému poľnohospodárskemu podniku.

 

V prípade, ak máte záujem o bližšiu právnu analýzu Vašej situácie, tak v rámci balíka „Právne poradenstvo na mieru“ na stránke www.advokatnawebe.sk máte možnosť zadať Vaše ďalšie otázky a nahrať konkrétne podklady pre vypracovanie podrobnejšej právnej analýzy Vášho prípadu.     

 

S pozdravom

 

ADVOKATnaWEBE.sk

 

 

25.04.16

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

6

1

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje