Ukončenie nájmu poľnohospodárskej pôdy prenajatej na dobu neurčitú

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom spôsobu ukončenia nájmu poľnohospodárskej pôdy prenajatej na dobu neurčitú uvádzame nasledujúce stanovisko:

Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy upravuje ich vzájomná nájomná zmluva a zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorého predmetom je poľnohospodárska pôda. V tých častiach, ktoré tento zákon výslovne neupravuje sa uplatní všeobecná právna úprava nájomného vzťahu obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Čo sa týka zániku nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou dojednanou na dobu neurčitú, tak Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov spôsoby jeho ukončenia výslovne neupravuje. Z uvedeného dôvodu je v tomto prípade potrebné vychádzať z ustanovenia § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou“.

Z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka teda vyplýva, že zmluva o nájme poľnohospodárskej pôdy uzatvorená na dobu neurčitú môže zaniknúť iba jedným z nasledujúcich dvoch spôsobov:

• dohodou zmluvných strán, alebo
• výpoveďou.

Pri samotnej výpovedi zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov však už bližšie určuje podmienky použitia tohto spôsobu.

Podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.“

Keďže, ako ste uviedli v texte Vašej otázky, máte nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom (poľnohospodárskym družstvom), tak na Váš právny vzťah založený touto nájomnou zmluvou sa vzťahujú aj ustanovenia druhej časti Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (t. j. ustanovenia § 7 - § 14 tohto zákona).

V zmysle ustanovenia § 12 ods. 2 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná doba sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak“.

Pre úplnosť v tejto súvislosti ešte uvádzame aj znenie ustanovenia § 8 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov (pre Váš prípad však bude rozhodujúce zrejme ustanovenie ods. 1, pokiaľ sa Váš pozemok používa na bežnú poľnohospodársku výrobu a nie napr. na pestovanie ovocia, viniča alebo špargle:

㤠8

(1)    Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.

(2)    Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť

a)      najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu,

b)      najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice,

c)       najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia,

d)      najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované,

e)      najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.“

Z citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov teda vyplýva, že v prípade, ak sa prenajímateľ s nájomcom nevedia, resp. nemôžu alebo nechcú, na ukončení nájomného vzťahu dohodnúť, tak prichádza do úvahy iba jednostranné ukončenie nájomného vzťahu výpoveďou.

Vo Vašom prípade musí byť výpoveď urobená písomne, a toto písomné vyhotovenie výpovede musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Výpoveď môže byť v tomto prípade urobená aj bez uvedenia dôvodu.

Nájomný vzťah sa následne skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť vždy 1. novembra po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Pre jasnosť a jednoznačnosť ešte upresňujeme:

• ak výpoveď bola druhej zmluvnej strane doručená v období od 1. januára do 30. októbra, tak výpovedná doba začne plynúť 1. novembra toho istého kalendárneho roka;
• ak však výpoveď bola doručená v období od 1. novembra do 31. decembra, tak výpovedná doba začne plynúť až 1. novembra nasledujúceho kalendárneho roka.

Čo sa týka výpovednej doby, tak v tejto súvislosti má prednosť výpovedná doba uvedená v nájomnej zmluve. Ak si zmluvné strany nedohodli konkrétnu dĺžku výpovednej doby, tak platí výpovedná doba podľa ustanovenia § 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov v trvaní 1 rok.

Ak teda máte v nájomnej zmluve výslovne dojednanú výpovednú dobu v trvaní 5 rokov, tak nájomný vzťah v prípade výpovede zanikne až uplynutím týchto piatich rokov od 1. novembra príslušného kalendárneho roka (pri rešpektovaní pravidiel uvedených o dva odseky vyššie).

V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že prípadné odlišné dojednania uvedené v nájomnej zmluve majú vždy prednosť pred pravidlami uvedenými v zákone.

Výpoveď akejkoľvek zmluvy (vrátane zmluvy o nájme poľnohospodárskych pozemkov) sa v zmysle právnej teórie považuje za právny úkon (podľa ustanovenia § 34 Občianskeho zákonníka „právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv a povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú“).

Ďalej podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka „právny úkon sa musí urobiť slobodne, vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný“.

Z písomného vyhotovenia výpovede tak vždy musí byť jednoznačne zrejmé, že sa jedná o výpoveď s úmyslom ukončiť nájomný vzťah za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. za podmienok uvedených v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Na základe uvedeného tak samotná výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov (pokiaľ z nej výslovne nevyplýva výpoveď nájomného vzťahu) nepostačuje na ukončenie nájomného vzťahu. Na tomto mieste ešte poukazujeme na skutočnosť, že v zmysle Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa výzva na vrátenie a prevzatie pozemkov uplatňuje pri nájme dojednanom na dobu určitú (viď. § 12 ods. 1 tohto zákona) a nie pri nájme dojednanom na dobu neurčitú.

V prípade, ak z Vašej výzvy na vrátenie a prevzatie pozemkov výslovne nevyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak táto výzva sama o sebe nemá za následok ukončenie nájomného vzťahu dojednaného na dobu neurčitú. V takomto prípade je možné stanovisko poľnohospodárskeho podniku o ďalšom trvaní nájomného vzťahu považovať za správne.

Ak však z obsahu Vašej výzvy, ktorú ste doručili nájomcovi (aspoň z jednej z Vami uvádzaných dvoch), výslovne vyplývala Vaša vôľa ukončiť nájomný vzťah výpoveďou, tak takúto výzvu je možné považovať za výpoveď nájomnej zmluvy so všetkými právnymi účinkami. V takomto prípade Váš nájomný vzťah zanikne uplynutím dohodnutej/zákonom stanovenej výpovednej doby.

Každopádne však Vy, ako vlastník predmetnej poľnohospodárskej pôdy, vždy máte právo nájomnú zmluvu uzatvorenú s poľnohospodárskym podnikom vypovedať, avšak iba za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. v zákone. Pre platnosť výpovede však musíte dodržať tieto dohodnuté/predpísané podmienky, v opačnom prípade bude výpoveď neplatná a nájomný vzťah bude trvať aj naďalej.

Bližšie k právnemu posúdeniu Vášho prípadu sa nevieme vyjadriť, nakoľko nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu, a najmä konkrétny obsah Vami uzatvorenej nájomnej zmluvy a ani obsah výziev na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré ste zaslali príslušnému poľnohospodárskemu podniku.

V prípade, ak máte záujem o bližšiu právnu analýzu Vašej situácie, tak v rámci balíka „Právne poradenstvo na mieru“ na stránke www.advokatnawebe.sk máte možnosť zadať Vaše ďalšie otázky a nahrať konkrétne podklady pre vypracovanie podrobnejšej právnej analýzy Vášho prípadu.     

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk