Podmienky na získania stavebného povolenia spoločne dvoma osobami

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom podmienok získania stavebného povolenia spoločne dvoma osobami zaujímame nasledujúce stanovisko:

Ako je všeobecne známe, podľa slovenského právneho poriadku sa neuplatňuje zásada „superficies solo cedit“, t. j. vlastník pozemku sa nestáva automaticky vlastníkom stavby na ňom postavenej. V praxi je teda bežné, že vlastníkom pozemku a stavby na ňom postavenej sú rozdielne osoby, pričom na jednej i druhej strane môže vystupovať aj rôzny počet subjektov (napr. jeden vlastník pozemku a viacerí odlišní vlastníci stavby).

Čo sa týka samotného stavebného povolenia, tak v zmysle ustanovenia § 58 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „Stavebný zákon“) o vydanie stavebného povolenia žiada stavebník na príslušnom stavebnom úrade.

Aktuálne platný Stavebný zákon však neobsahuje záväznú definíciu čo sa rozumie pod pojmom stavebník.

Za stavebníka sa vo všeobecnosti považuje ten, kto uskutočňuje stavbu s právne relevantným úmyslom mať stavbu pre seba (inými slovami ten, kto stavia stavbu s tým zámerom, že bude jej vlastníkom).

Platný stavebný zákon na žiadnom mieste nevylučuje možnosť, aby stavbu realizovali spoločne aj viaceré osoby ako stavebníci. Takáto situácia je naopak v praxi pomerne bežná. Podľa nášho názoru teda nič nebráni tomu, aby na stavebnom povolení boli ako spoloční stavebníci uvedené dve alebo aj viaceré osoby.

Podmienkou však je, aby sa títo spoloční stavebníci dohodli na spoločnej výstavbe konkrétnej stavby a na následnom usporiadaní vlastníckych vzťahov k tejto stavbe. Táto dohoda nemusí byť písomná (žiadny právny predpis to nestanovuje), avšak z hľadiska prevencie vzniku budúcich sporov je vhodné mať takúto dohodu spísanú.

Na základe tejto dohody následne títo spoloční stavebníci spoločne podajú na príslušnom stavebnom úrade žiadosť o vydanie stavebného povolenia (na tejto žiadosti sa uvedú všetci spoloční stavebníci), na základe ktorej by príslušný stavebný úrad mal vydať stavebné povolenie, na ktorom by bolo rovnako uvedené všetky osoby, ktoré o vydanie stavebného povolenia spoločne požiadali.

Na tomto mieste však považujeme za potrebné podotknúť, že konkrétna právna úprava, ktorá by riešila takúto situáciu v podmienkach Slovenskej republiky absentuje. Z uvedeného dôvodu aj prax stavebných úradov na Slovensku nie je jednotná, pričom niektoré stavebné úrady nemajú problém do staveného povolenia ako stavebníkov zapísať aj viaceré osoby. Niektoré stavebné úrady však trvajú na tom, že stavebníkom môže byť iba jedna osoba – tento postup však nepovažujeme za správny (nakoľko žiadny platný právny predpis výslovne nevylučuje realizáciu stavby spoločnou činnosťou viacerých stavebníkov).

Čo sa týka náležitostí žiadosti o vydanie stavebného povolenia, tak okrem zákonom predpísaných príloh (ich zoznam nájdete na každom formulári žiadosti o stavebné povolenie) musí stavebník pri podávaní tejto žiadosti preukázať, že je vlastníkom pozemku, na ktorom sa má dotknutá stavba postaviť, resp. že má k tomuto pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 Stavebného zákona (viď. § 58 ods. 2 Stavebného zákona).

Vlastnícke právo k pozemku sa preukazuje príslušným listom vlastníctva, ktorý nesmie byť starší ako 3 mesiace. Iným právom k pozemku sa v zmysle ustanovenia § 139 ods. 1 Stavebného zákona rozumie niektoré z nasledujúcich práv:

1. užívacie právo k pozemku na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu;
2. právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom;
3. právo vyplývajúce z iného právneho predpisu;
4. užívacie právo k pozemku na základe koncesnej zmluvy, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu. 

Vo Vašom prípade podľa nášho názoru postačuje, aby dotknutá dáma pri podávaní spoločnej žiadosti o stavebné povolenie ku nej priložila list vlastníctva, na ktorom je ona uvedená ako výlučný vlastník príslušného pozemku.

Opätovne prax niektorých stavebných úradov je odlišná, pričom niektoré stavebné úrady vyžadujú, aby sa okrem listu vlastníctva k žiadosti priložil aj osobitný písomný súhlas vlastníka pozemku so zriadením spoločnej stavby na tomto pozemku. Niektoré stavebné úrady dokonca vyžadujú osobitnú písomnú dohodu zúčastnených osôb o realizácii spoločnej stavby na pozemku vo výlučnom vlastníctve jedného zo stavebníkov. Opätovne takýto postup stavebného úradu považujeme za nesprávny, nakoľko žiadny právny predpis takéto dokumenty pri žiadosti o stavebné povolenie výslovne nevyžaduje.

Tak isto niektoré stavebné úrady pri podávaní spoločnej žiadosti o vydanie stavebného povolenia vyžadujú, aby na projektovej dokumentácii, ktorá sa prikladá k tejto žiadosti boli ako objednávatelia uvedení všetci spoloční stavebníci. Takýto postup stavebných úradov však rovnako nemá oporu v platnom právnom poriadku.

Na záver ešte uvádzame, že pre určenie vlastníckeho práva k budúcej stavbe (spoluvlastníckych podielov osôb, ktoré sa dohodli na spoločnej výstavbe stavby) nie je rozhodujúce stavebné povolenie, ale návrh na zápis novostavby do katastra nehnuteľností. Inými slovami pre zápis podielového spoluvlastníctva k novostavbe do katastra nehnuteľností je absolútne bezvýznamné, či na stavebnom povolení boli uvedení všetci budúci podieloví spoluvlastníci novostavby.

V tejto súvislosti odkazujeme na ustálenú súdnu prax, podľa ktorej „vlastníctvo k stavbe nadobúda stavebník v občianskoprávnom zmysle, teda ten, kto stavbu uskutočnil s (právne relevantne prejaveným) úmyslom mať ju pre seba. Nie je rozhodujúce, komu bolo adresované rozhodnutie o stavebnom povolení. Pri posúdení vlastníckych a iných právnych vzťahov k stavbe vzniknuté spoločnou činnosťou viacerých osôb je potrebné vychádzať z obsahu dohody uzavretej medzi týmito osobami. Takáto dohoda, ktorá nemusí byť písomná, založí spoluvlastníctvo, len ak je z jej obsahu (príp. s prihliadnutím k ďalším zisteným skutočnostiam) zrejmé, že účastníci dohody chceli založiť spoluvlastnícky vzťah. Nie je potrebné, aby sa účastníci dohodli o výške podielov“ (R 16/1983).       

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk