Nedoplatky na zálohových platbách a vrátenie kaucie

Otázka:

Dobry deň, potrebujem poradiť ohladom prípadných nedoplatkov na zálohovych platbach a vrateni kaucie.

Dali sme výpoveď z nájmu k 1.6. 2014, kedy nám má vrátiť prenajímateľ aj kauciu. Zmluva o začiatku nájme je z dna 15.10. 2012 v den podpisu nám majiteľ povedal, že platí zálohy na energie vo výške pre 3osoby. Pred nami v byte pol roka nikto nebyval a nemal teda skoro ziadne vydavky na energie. V tom roku koncom novembra mu prislo vyuctovanie, kde mu znizili zalohove platby. O tomto nas neinformoval a my sme dalej platili najom v domnení, že sa nič nezmenilo a teda ani zálohové platby v roku 2013. Ma pravo on odo mna žiadať nedoplatky na energiách ak ma neinformoval o ich znizenia zaroven sa vyjadril, že preplatky nevracia, lebo tie patria jemu. Napr. elektrinu mu znizili na zalohove plazby 9eur na mesiac(v roku 2013),. mam pravo si od neho pytat vyuctovanie za rok 2012 a ohradit sa na to, ze v den podpisu zmluvy platil vyssie zálohové platby. Zaroveň nam v roku 2013 od septembra zvysil najomne o 30 eur.Moze od nas pytat aj nedoplatky za opravu vytahu, osvetlenie spolocnych priestorov, prispevku do fondu oprav a atd., ked ma v zmluve opisane sluzby spojene s najmom?

Ďalej sa chcem opýtať či mi môže z kaucie stiahnuť peniaze, za poškodenie nábytku a prislušného vybavenia (televízor, chladnička,..)ak ich nemá zapísané v protokole o odvzdaní a prevzatí nehnuteľnosti(nič nie je poškodené, ale je to 30 ročný nábytok, lebo sa vyjadril, ze tam urcite nejake poskodenia budu), v prípade ak ano nemal by mat nan znalecky posudok aby som vedela aku maximalnu sumu mi moze stiahnut z kaucie? Taktiež od nás požadovať peniaze na vymaľovanie bytu ak menil okná na plastové a ostala mu stierka na stene?

V zmluve o najme - výška, splatnosť, spôsob platenia a úhrady za služby spojené s nájmom

1. Výška nájomného za prenajatý byt je po dohode zmluvných strán nasledovná : 550eur mesačne

2. Uhrada za služby spojene s najmom, t.j. elektrická energia, teplo, dodávka vody, stočné, odvoz komunálneho odpadu bude hradena najomcom vo vyske zalohovych platieb mesacne za byt s tym, ze po skonceni vykurovacieho obdobia budu zalohove platby vyuctovane podla skutocnej spotreby najomcu.

3. Najomne a uhrada za sluzby spojene s najmom su splatne vzdy do 15. dňa kalendarneho mesiaca v hotovosti k rukam prenajimatela.

4. Zmluvne strany sa dohodli ze prenajimatel je opravneny jednostranne upravit vysku najomneho za sluzby spojene s najmom, v ktorej zohladni rast nakladov suvisiacich s prevadzkovanim budovy. Najomca je povinny platit najomne a uhradu za sluzby spojene s najmom pocnuc kalendranym mesiacom nasledujucim po doruceni pisomneho oznamenia prenajimatela o zvyseni najomneho a uhrady spojene s najmom.

práva a povinnosti zluvnych stran (len to co sa tyka bytu)

6. Najomca sa zavazuje respektovat prevadzkove pomery a podmienky v bytovom dome, neposkodzovat majetok prenajimatela, neposkodzovat vybavenie a steny v prenajatom byte, zabezpecit riadne uzatvaranie vodovodnych baterii, okien, vypinanie elektrospotrebicov a svietidiel pri odchode z bytu. Pri poruseni tychto povinnosti najomcom alebo osobami, ktorym umoznil najomca do bytu pristup, zodpovedá nájomca za škodu s tým spôsobenú.

7. Najomca je povinny bez zbytocneho odkladu oznamovat prenajimatelovi potrebu oprav, ktore ma prenajimatel vykonat a umoznit vykonanie tychto a inych nevyhnutnych oprav. Pri poruseni tychto povinnosti zodpoveda najomca za skodu tym sposobenu.

8. najomca je povinny k poslednemu dnu trvania najomneho vztahu najneskor do 16. 00 hod. odovzdat byt prenajimatelovi v stave v akom ich prevzal s prihliadnutim na obvykle opotrebenie alebo v stave v akom sa nachadzaju po vykonani stavebnych, technickych alebo inych uprav, uskutocnenych najomcom na zaklade pisomneho suhlasu prenajimatela s prihladnutim na obvykle opotrebenie. O odovzdani bytu prenajimatelovi sa vyhotovi protokol, v ktorom bude zachyteny stav bytu ku dnu odovzdania prenajimatelovi. Zmluvne strany sa dohodli, ze v pripade ak posledny den trvania najomneho vztahu pripadne na sobotu, nedelu, sviatok je najomca povinny odovzdat byt prenajimatelovi posledny pracovny den, predchadzajuci poslednemu dnu trvania najomneho vztahu.

Protokol o odvzdani a prevzati nehnutelnosti

prenajimatel:

najomca:

Prenajimatel a Najomca tymto vzajomne potvrdzuju v zmysle zmluvy o najme bytu zo dna 15. 10. 2012 odovzdanie a prevzatie 4izboveho bytu cislo.., v.., cast.., na ulici.., sup. cislo.., postaveny na parcele.., katastralneho uradu v Bratislave , ktoreho bezpodielovym vlastnikom je prenajimatel. Za den pravztaia najmu sa poklada 15. 10. 2012.

Pri fyzickom odovzdani nehnutelnosti si zmluvne strany zaznamenali stav jednotlivych meracov...

v bratislave dna

 

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom nedoplatkov na zálohových platbách a vrátenia kaucie v súvislosti s nájmom bytu uvádzame nasledujúce stanovisko:

V prvom rade čo sa týka úhrad za služby spojené s prenájmom, tak vo Vašom prípade je rozhodujúci obsah nájomnej zmluvy, ktorú ste ohľadom predmetného bytu uzatvorili s prenajímateľom. V zmysle informácií, ktoré ste uviedli vo svojej otázke ste za tieto služby boli povinný platiť úhrady vo forme zálohových platieb, ktoré je prenajímateľ povinný v dohodnutej dobe vyúčtovať podľa skutočnej spotreby nájomcu. Z uvedeného teda vyplýva, že Vy ako nájomca by ste v konečnom dôsledku mali za služby spojené s prenájmom zaplatiť úhradu, ktorá zodpovedá Vašej skutočnej spotrebe za dohodnuté obdobie. Prípadný rozdiel medzi Vami zaplatenými zálohovými platbami a úhradou zodpovedajúcou skutočnej spotrebe (nedoplatok/preplatok) by mal byť vysporiadaný v rámci vyúčtovania, ktoré by Vám za dohodnuté obdobie mal predložiť prenajímateľ.

Vo Vami uzatvorenej nájomnej zmluve však nie je dojednaná konkrétna výška zálohových platieb a ani obdobie, za ktoré je prenajímateľ povinný urobiť vyúčtovanie zaplatených zálohových platieb. Každopádne však táto skutočnosť nemení nič na tom, že v zmysle nájomnej zmluvy ste povinný prenajímateľovi zaplatiť úhradu za služby spojené s prenájmom iba vo výške Vašej skutočnej spotreby. Prenajímateľ nemá právo na žiadne úhrady, ktoré by prevyšovali rámec skutočnej spotreby energií a skutočnej výšky ostatných poplatkov za služby spojené s nájmom.

Čo sa týka výšky Vami uhrádzaných zálohových platieb, tak vo Vašom prípade je významná len suma, ktorú ste na zálohových platbách Vášmu prenajímateľovi skutočne zaplatili a jej porovnanie so skutočnou cenou Vami spotrebovaných energií a skutočnou výškou ostatných poplatkov za služby spojené s nájmom.

Vo Vašom prípade tak je potrebné rozlišovať dva vzťahy, a to:

  1. vzťah medzi Vami (nájomcom) a prenajímateľom;
  2. vzťah medzi prenajímateľom a dodávateľom služby spojenej s nájmom (napr. dodávateľom energií do bytu).

Prenajímateľ, ako vlastník predmetného bytu, má uzatvorenú zmluvu s dodávateľmi jednotlivých služieb, na základe ktorej sú títo dodávatelia povinní predmetné služby do bytu dodávať, pričom prenajímateľ je povinný za dodávku týchto služieb platiť dohodnutú odplatu. Táto odplata môže byť zo strany prenajímateľa rovnako uhrádzaná vo forme zálohových platieb, ktoré následne dodávateľ služieb prenajímateľovi vyúčtuje, na základe čoho môže prenajímateľovi vzniknúť preplatok alebo nedoplatok. Pre Vás je však z tohto vzťahu dôležitá iba cena za dodávateľom dodané služby za obdobie trvania nájmu (skutočná výška nákladov na služby spojené s nájmom).

Táto skutočná výška nákladov na služby spojené s nájmom následne vstupuje do vzťahu medzi Vami a prenajímateľom, ako sumy, ktorú by ste Vy mali zaplatiť prenajímateľovi ako úhradu za služby spojené s nájmom podľa nájomnej zmluvy. V prípade, ak suma Vami zaplatených zálohových platieb presiahne skutočnú výšku nákladov na služby spojené s prenájmom, tak Vám vzniká preplatok, ktorý by Vám prenajímateľ po vyúčtovaní mal vyplatiť. Naopak, ak suma Vami zaplatených zálohových platieb nedosiahne skutočnú výšku nákladov na služby spojené s prenájmom, tak Vám vzniká nedoplatok, ktorý ste povinný prenajímateľovi po vyúčtovaní zaplatiť.

Z uvedeného teda vyplýva záver, že prenajímateľ je oprávnený požadovať od Vás zaplatenie nedoplatku na úhradách za služby spojené s nájmom iba v tom prípade, kedy súčet Vami zaplatených zálohových platieb za určité obdobie nedosahuje skutočnú výšku nákladov na služby spojené s nájmom, ktoré za toto isté obdobie bol prenajímateľ povinný zaplatiť dodávateľom služieb (podľa vyúčtovacích faktúr vypracovaných dodávateľmi služieb).

Čo sa týka samotného vyúčtovania zálohových platieb, tak podľa nájomnej zmluvy je prenajímateľ povinný Vám takéto vyúčtovanie preložiť, pričom vyúčtovanie by malo obsahovať práve:

-        súčet Vami zaplatených zálohových platieb;

-        výšku skutočných nákladov na služby spojené s prenájmom;

-        rozdiel medzi týmito sumami (preplatok/nedoplatok).

V súvislosti s Vašou otázkou ohľadom povinnosti platiť úhradu za opravu výťahu, osvetlenie spoločných priestorov a príspevku do fondu opráv, tak podľa Vami predloženého znenia nájomnej zmluvy služby spojené s prenájmom zahŕňaju:

-        elektrickú energiu;

-        teplo;

-        vodné a stočné;

-        odvoz komunálneho odpadu.

Žiadne iné úhrady nie ste povinná prenajímateľovi platiť pokiaľ ste sa na tom s prenajímateľom v nájomnej zmluve výslovne nedohodli (s výnimkou prípadnej náhrady škody vzniknutej na byte alebo jeho vybavení).

Rovnaké pravidlo platí aj pre prípad úhrady za vymaľovanie bytu v súvislosti s výmenou okien. Vlastníkom bytu je prenajímateľ, ktorý zároveň rozhodol o výmene okien, a teda pokiaľ predmetná výmena okien nebola urobená na Vašu žiadosť, tak žiadne náklady v tejto súvislosti nie ste povinná znášať (pokiaľ ste sa s prenajímateľom nedohodli inak).

Na záver, čo sa týka kaucie, tak odpoveď na otázku, akým spôsobom môže prenajímateľ nakladať s finančnými prostriedkami z kaucie, je opätovne potrebné hľadať v nájomnej zmluve. Nájomná zmluva by v tejto súvislosti mala riešiť nasledujúce skutočnosti:

  1. výšku kaucie;
  2. podmienky vrátenia kaucie po skončení nájmu;
  3. prípady, kedy prenajímateľ môže na finančné prostriedky z kaucie siahnuť a v akom rozsahu.

Vo všeobecnosti inštitút kaucie slúži na zabezpečenie prípadných nárokov prenajímateľa na úhradu nezaplateného nájomného, resp. na úhradu prípadných škôd, ktoré počas nájmu vznikli na predmete nájmu alebo jeho zariadení. Opätovne v tejto súvislosti zdôrazňujeme, že inštitút kaucie nie je nikde v zákone riešený a konkrétne podmienky použitia a vrátenia kaucie si majú zmluvné strany stanoviť v nájomnej zmluve.

Čo sa týka sumy, ktorú si z kaucie prenajímateľ môže ponechať v súvislosti s poškodením vybavenia bytu závisí od konkrétneho rozsahu škôd, ktoré počas nájmu na dotknutých veciach vznikli. Nájomca podľa platného právneho stavu zodpovedá len za tie škody, ktoré vznikli počas trvania nájmu. V prípade súdneho sporu by však výšku škody (poškodenia konkrétnych vecí) musel preukázať prenajímateľ, pričom zároveň by musel preukázať, že za túto škodu zodpovedá nájomca. Keďže však ako uvádzate v preberacom protokole nebol zaznamenaný stav predmetného zariadenia v čase jeho odovzdania, tak prenajímateľovi sa budú tieto skutočnosti preukazovať pomerne ťažko. Avšak v tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že preberací protokol nemusí byť jediným dôkazom v tejto súvislosti, ako dôkaz môžu slúžiť napr. svedecké výpovede alebo aj fotografie a pod..

Nakoľko nám nie sú známe konkrétne okolnosti Vášho prípadu, tak podrobnejšie sa k Vaším otázkam vyjadriť nemôžeme. Z uvedeného dôvodu Vám odporúčame, aby ste sa so svojimi otázkami obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie.  

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

12.05.14

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

8

1

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje