Vypratanie nebytového priestoru

Otázka:

Dobrý deň,potreboval by som radu ako mám postupovať pri vysťahovaní nájomníka z nebytového priestoru.Vlastním dom,ktorý som prenajal na účely podnikania.Nájomca v ňom prevádzkoval bar.V júli tohto roku z dovodov nesplnenia hygienických podmienok,ktoré zistila kontrola,musel nájomca bar zavrieť.Niekolkokrát ústne slúbil,že do 31.8. budovu vyprace.Ja som si medzitým našiel nového nájomníka,s ktorým som sa predbežne dohodol že mu prenajmem budovu od 1.9. Niekolko dní predtým ako mi bývalý najomca mal odovzdať budovu mi tento oznámil,že mi budovu nevráti,len za podmienok,že mu bude vyplatená suma 3800 eur odstupné,vraj za investície.Do budovy,ktorú prenajímal 7 rokov však nič neinvestoval.Odvtedy nezaplatil za elektrinu,preto bola odpojená,nezaplatil miestnu daň za tento rok a budovu evidentne a úmyselne devastuje.Na nájomnom mi dlhuje ročnú sumu.Zmluva s ním uzavretá vypršala v roku 2009.Ako mám postupovať,aby som ho čím skor dostal z budovy?Dlh mu narastá a hrozí vážne poškodenie mojho majetku.

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadne vysťahovania nájomcu z nebytového priestoru Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Úvodom treba povedať, že v  súčasnosti problém s nájomcami, ktorým z rôzneho dôvodu skončila nájomná zmluva, avšak nie sú ochotní vysťahovať sa z bytu či nebytového priestoru, narastá. Prenajímatelia sa mnohokrát rozhodnú riešiť problém svojpomocou, odpojením od elektrickej energie, kúrenia – a tým nepriamym donútením vysťahovať nájomcu, prípadne výmenou zámkov na vstupe do bytu či nebytového priestoru.

Je však potrebné povedať, že právne správnym postupom v tomto prípade je podanie žaloby o vypratanie nebytového priestoru, a to na okresný súd, v obvode ktorého má nájomca bydlisko, alebo ak nemá bydlisko, v obvode ktorého sa zdržuje, a pokiaľ ide o právnickú osobu, v obvode ktorého má sídlo.

V zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení musí byť zmluva o nájme nebytového priestoru písomná, inak je neplatná. To znamená, že pokiaľ od roku 2009 nemáte s nájomcom uzatvorenú písomnú zmluvu, od tohto času nemôžeme hovoriť o tom, že by medzi Vami existoval platný nájomný vzťah. To znamená, že neexistuje právny titul, na základe ktorého nájomca užíva nebytový priestor. Tým by mala byť platná a účinná písomná nájomná zmluva, ktorú ako píšete, nemáte.

Máme za to, že pokiaľ sa nájomca zdržuje v nebytovom priestore protiprávne, bez nájomnej zmluvy, môžete podať žalobu o vypratanie nebytového priestoru bezodkladne. (Ak by voči Vám mal nájomca nejaké nároky finančného charakteru, ktoré Vy neuznávate, tieto si rovnako môže uplatniť žalobou. Súd následne posúdi opodstatnenosť týchto jeho nárokov v občianskom súdnom konaní.)

Ak by ste mali s nájomcom uzatvorenú platnú a účinnú nájomnú zmluvu, museli by ste najskôr mu dať z nájmu výpoveď, strpieť plynutie výpovednej doby (ktorá je tri mesiace, ak nie je dohodnuté v nájomnej zmluve inak), a až následne, pokiaľ by sa nájomca nevysťahoval, by ste mohli podať žalobu o vypratanie nebytového priestoru.

Po podaní žaloby o vypratanie nebytového priestoru prebehne občianske súdne konanie, výsledkom ktorého, pokiaľ budete úspešný, bude vydanie súdneho rozhodnutia, ktorým bude nájomcovi uložená povinnosť vypratať nebytový priestor. Keď toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť a vykonateľnosť, môžete posunúť vec na exekúciu, kde už exekútor zabezpečí nútený výkon tohto rozhodnutia, vyprataním nájomcu aj jeho vecí z nebytového priestoru.

Odporúčame Vám, aby ste zvážili nechať sa v celom občianskom súdnom ako aj následnom exekučnom konaní zastupovať advokátom.

Rovnako môžete podať žalobu o náhradu škody, pokiaľ sa chcete domáhať náhrady škody na nebytovom priestore, ktorú, ako uvádzate, nájomca spôsobuje úmyselne svojím konaním. Následne bude na Vás, aby ste v súdnom konaní preukázalo túto škodu, jej výšku a skutočnosť, že bola spôsobená nájomcom.

Predtým, ako podniknete tieto právne kroky, máte ešte možnosť vyzvať znova nájomcu na vypratanie sa z nebytového priestoru, čo Vám odporúčame v každom prípade urobiť písomnou formou. V tejto výzve môžete uviesť, že ak sa do Vami stanoveného termínu nevyprace, podávate bezodkladne príslušné žaloby.

Rovnako Vám dávame na vedomie, že poškodzovanie cudzej veci je trestným činom podľa § 245 zákona č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon v platnom znení (ďalej len "TZ"). Rovnako je trestným činom neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo nebytovému priestoru (§ 218 TZ). Samozrejme, posúdenie toho, či k týmto trestným činom skutočne došlo, je v rukách orgánov činných v trestnom konaní a v konečnom dôsledku súdu. Môžete zvážiť podanie trestného oznámenia, čo Vám  však samo o sebe nezabezpečí vypratanie nájomcu z nebytového priestoru. Ak však nájomcu vo vyššie uvedenej výzve o svojom zámere podať trestné oznámenie upovedomíte, môže to pôsobiť na nájomcu psychologicky a odradiť ho to od ďalšieho užívania nebytového priestoru.

Odporúčame Vám, ak sa tak rozhodnete, podať trestné oznámenie na neznámeho páchateľa, teda nie konkrétne na túto osobu nájomcu, i keď máte za to, že trestný čin spáchal on. V prípade, že by sa totiž spáchanie trestného činu týmto nájomcom nepreukázalo, nebude Vás možné stíhať pre krivé obvinenie, ak Vaše trestné oznámenie bude smerovať na neznámeho páchateľa.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

 

07.09.12

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

0

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje