Orgány spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa pôsobnosti orgánov spoločenstva vlastníkov bytov poskytujeme nasledovné stanovisko:

V úvode tejto odpovede by sme v prvom rade chceli poukázať na platnú právnu úpravu týkajúcu sa druhov, postavenia a pôsobnosti orgánov spoločenstva vlastníkov bytov. Tieto otázky sú komplexne upravené v ustanovení § 7c zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“).

V zmysle ustanovenia § 7c ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú:

1. predseda spoločenstva vlastníkov bytov;
2. rada spoločenstva vlastníkov bytov;
3. zhromaždenie vlastníkov bytov;
4. iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

Z uvedeného vyplýva, že spoločenstvo vlastníkov bytov zo zákona musí mať svojho predsedu, svoju radu a všetci vlastníci bytov v dotknutom bytovom dome tvoria zhromaždenie vlastníkov bytov. Postavenie a pôsobnosť týchto orgánov je priamo upravená v Zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade, ak by vlastníci bytov mali záujem, aby spoločenstvo malo aj ďalší orgán, tak sa na tom musia dohodnúť v zmluve o spoločenstve a zároveň v tejto zmluve musia určiť zloženie tohto orgánu, spôsob ustanovovania jeho členov  a okruh jeho pôsobnosti.

Čo sa týka predsedu spoločenstva, tak tento je podľa ustanovenia § 7c ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov štatutárnym orgánom spoločenstva, ktorý riadi jeho činnosť a koná v jeho mene. Predseda spoločenstva rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Inými slovami predseda spoločenstva rozhoduje o otázkach týkajúcich sa každodennej činnosti spoločenstva v súlade so zákonom a zakladajúcimi dokumentmi spoločenstva, pričom jedine predseda spoločenstva môže po prerokovaní v rade spoločenstva predložiť zhromaždeniu vlastníkov bytov návrh na schválenie:

1. rozpočtu spoločenstva na príslušný kalendárny rok;
2. ročnej účtovnej závierky spoločenstva;
3. výšky mesačných úhrad za plnenia;
4. výšky mesačných platieb za správu;
5. použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv;
6. výšky príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv;
7. vyúčtovania úhrad za plnenia;
8. podania návrhu na exekučné konanie;
9. vykonania dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome.

Ďalším orgánom, ktoré každé spoločenstvo vlastníkov bytov musí zo zákona mať je rada spoločenstva, ktorá je dozorným orgánom spoločenstva. Do jej pôsobnosti v zmysle ustanovenia § 7c ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov patrí:

1. zvolávanie zhromaždenia vlastníkov bytov, a to minimálne raz za rok;
2. kontrola vedenia účtovníctva a iných dokladov;
3. predloženie návrhu na odvolanie predsedu spoločenstva;
4. kontrola činnosti spoločenstva a navrhovanie opatrení nápravu nedostatkov.

Členovia rady sú priamo podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstva vykonáva činnosť v súlade so Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.

Orgánom spoločenstva, ktorý rozhoduje o najzákladnejších otázkach spoločenstva je zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa ustanovenia § 7c ods. 9 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov do pôsobnosti zhromaždenia patrí:

1. schvaľovanie zmien zmluvy o spoločenstve, stanov spoločenstva a zásad hospodárenia;
2. schvaľovanie rozpočtu spoločenstva;
3. schvaľovanie ročnej účtovnej závierky spoločenstva a vyúčtovania úhrad za plnenia;
4. schvaľovanie výšky mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv;
5. rozhodovanie o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv;
6. voľba a odvolávanie členov rady;
7. voľba odvolávanie predsedu;
8. rozhodovanie o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva;
9. rozhodovanie o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov;
10. rozhodovanie o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy;
11. určovanie odmeny predsedu spoločenstva a členov rady;
12. rozhodovanie o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nerozhoduje iný orgán.

V skratke možno pôsobnosť jednotlivých orgánov spoločenstva podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov definovať tak, že o najzákladnejších veciach spoločenstva rozhoduje zhromaždenie vlastníkov bytov, čím sa vlastne vytvára určitý rámec, v rámci ktorého potom predseda spoločenstva rozhoduje o každodennom fungovaní celého spoločenstva. Predseda spoločenstva ešte zo zákona zodpovedá za škodu, ktorá vznikne porušením jeho povinností. Kontrola činnosti spoločenstva je potom zákonom zverená rade spoločenstva.

Čo sa konkrétne týka Vami uvádzaného poverenia udeleného zhromaždením vlastníkov bytov a nebytových priestorov tretej osobe na vykonávanie ďalšej kontroly činnosti orgánov spoločenstva, tak v tejto súvislosti uvádzame, že Zákon o vlastníctve bytov alebo nebytových priestorov takýto postup nevylučuje a zhromaždenie môže takéto poverenie tretej osobe udeliť. Oprávnenie zhromaždenia udeliť takéto poverenie vyplýva z ustanovenia § 7c ods. 9 písm. l) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda takéto rozhodnutie o poverení nie je v rozpore so zákonom. Pokiaľ ide o počet kladných hlasov, vo svojej otázke neuvádzate, koľko je všetkých vlastníkov bytov, a okrem toho zákon pre takéto rozhodnutie nevyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov. To môže vyžadovať zmluva o spoločenstve alebo stanovy, ktorých obsah nám však nie je známy.

V tejto súvislosti však máme za to, že udelenie takéhoto poverenia na vykonávanie ďalšej kontroly činnosti orgánov spoločenstva je zbytočné, nakoľko mechanizmus kontroly činnosti orgánov spoločenstva je zakotvený už priamo v Zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kontrolnú činnosť v rámci spoločenstva vlastníkov bytov vykonáva rada tohto spoločenstva, ako kolektívny orgán zložený z minimálne troch členov (vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v bytovom dome).

V prípade, ak so vzniknutou situáciou nesúhlasíte, tak na najbližšom zasadnutí zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov môžete navrhnúť, aby zhromaždenie rozhodlo o odvolaní predmetného poverenia udeleného tejto tretej osobe. Čo sa týka zvolania zasadnutia zhromaždenia vlastníkov bytov, tak v zmysle ustanovenia § 7c ods. 9 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zhromaždenie zvoláva rada spoločenstva podľa potreby, alebo ak o to požiada predseda spoločenstva alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk