Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom

Otázka:

Na zaklade dedicskeho rozhodnutia sme traja surodenci zdedili rekreacnu chatu cca 16 m2.
Dedicstvo nadobudlo platnost v roku 1996 a cena nehnuteľnosti bola stanovena na 90 000 Sk. Az v tomto roku 2014 bolo dedicstvo sformalizovane na katastri.
S bratom som sa dohodla na odkupeni jeho 1/3 podielu, takze by som bola vlastnikom chaty s podielom 2/3.
Chcela by som vysporiadat a odkupit 1/3 podiel od sestry, ktora vsak s predajom nesuhlasi.
Chata je na pozemku, ktory je v mojom vlastnictve ako aj ostatny pozemok cez ktory sa prechadza do chaty. Na pozemku nie je ziadna tarcha.
Investicie do chaty boli zo strany brata ako aj mna, takze teraz by bola aktualna trhova hodnota vyssia. Od povodne uradne stanovenej hodnoty chaty z roku 1996 sestra neprispela na jej zveľadenie.
Chcem realizovat rekonstrukciu chaty nakolko v nej vlhne a plesnivie. Zaroven chcem dat menit rozvod vody a ine technicke upravy vratane rozsirenia povodnej zastavanej plochy.
Kedze sestra nechce pristupit k vysporiadaniu spoluvlastnictva nehnutelnosti chcela by som poprosit o stanovisko ako mozem dosiahnut odpredaj 1/3 podielu mojej sestry za stanovenu trhovu hodnotu pricom by sa malo prihliadat na rekonstrukcie ktore boli realizovane. Z mojej strany je snaha vyplatit hodnotu chaty ktora by jej prisluchala, aby mi tak nebolo branene zrekonstruovat chatu ako vacsinovemu podielnikovi (po dohode o odkupeni 1/3 podielu od brata) ktora je na mojom pozemku.
Dakujem

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom zrušenie a vyporiadania podielového vlastníctva k nehnuteľnosti (chate) uvádzame nasledujúce stanovisko:

Na úvod by sme chceli uviesť, že v prípade ak Vaša sestra nepristúpi na dohodu o predaji jej podielu ku chate, resp. na zrušenie podielového vlastníctva dohodou, ďalšou možnosťou je zrušenie podielové spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím, ktoré upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“) v ustanovení § 142. 

Podľa § 142 ods. 1 OZ: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

V zmysle citovaného zákonného ustanovenia teda pokiaľ sa podieloví spoluvlastníci veci nedohodnú na zrušení a následnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k tejto veci, spoluvlastníctvo zruší a vyporiada na návrh niektorého z nich súd. Táto skutočnosť vychádza zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje.

Pokiaľ nie je možné vec rozdeliť, ako napríklad vo Vašom prípade pri vyporiadavaní podielového spoluvlastníctva ku chate, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému zo spoluvlastníkov. Kritériami, na ktoré sa pri tomto rozhodovaní prihliada, sú veľkosť spoluvlastníckych podielov, účelné využitie veci, ale aj prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

Rozhodnutie NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1914/2004 ku kritériám vyporiadania podielového spoluvlastníctva uvádza nasledovné: „Při rozhodování o vypořádání podílového spoluvlastnictví je třeba vždy vzít do úvahy hlediska uvedená v § 142 odst. 1 OZ, nejde však o hlediska rozhodující, to, komu bude věc přikázána, záleží vždy na úvaze soudu. Soud se v rozhodnutí o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vždy musí zabývat výší podílů spoluvlastníků a účelným využitým věci, jeho rozhodnutí však může vyjít z jiných skutečností.“         

Podľa citovaného súdneho rozhodnutia teda súd, pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, okrem kritérií výslovne uvedených v zákone, zohľadňuje aj iné hľadiská. Prof. Vojčík za takéto iné kritéria považuje napr. to, kto a akou mierou sa pričinil o nadobudnutie spoločnej veci, kto ju zveľaďoval a pod. Ako bude súd pri tomto vyporiadaní postupovať, a aké ďalšie kritéria bude zohľadňovať, záleží vždy na úvahe súdu, a na okolnostiach každého jednotlivého prípadu.

Ak súd pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prikáže vec jednému zo spoluvlastníkov, rozhodne zároveň o primeranej náhrade, ktorá patrí druhému spoluvlastníkovi, príp. ďalším spoluvlastníkom. Rozhodnutie NS ČR sp. zn. 22 Cdo 356/2000 k tomu, čo môžeme pod primeranou náhradou rozumieť uvádza: „Přiměřenou náhradu ve smyslu § 142 odst. 1 OZ je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukce a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Za takovou nelze považovat náhradu, vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí. Právo na bytovou náhradu nelze ze spoluvlastnictví vylučovanému spoluvlastníkovi založit ani za použití ustanovení § 3 odst. 1 OZ, podle kterého výkon práv a povinností vyplývající z občanskoprávních vztahů nesmí být v rozporu s dobrými mravy.“

V súlade s citovaným súdnym rozhodnutí teda primeranú náhradu môžeme chápať, ako určitú peňažnú sumu, ktorá sa rovná výške podielu na veci, ktorý patrí vylučovanému spoluvlastníkovi.

Zo zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu s inou osobou, existuje jedna výnimka, upravená v druhom odseku § 142 OZ, podľa ktorého: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“

Ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, súd nemusí zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, napriek tomu, že to niektorý zo spoluvlastníkov požaduje. Zákon síce nedefinuje, čo možno rozumieť pod dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, avšak súdna judikatúra k nim uvádza nasledovné: „Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa, pre ktoré súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 2 OZ, sú okolnosti prevažne subjektívneho charakteru tak na strane žalovaného (najmä jeho zdravotný stav, vek, sociálna situácia, stav odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností uspokojiť svoje bytové potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť) ako aj na strane žalobcu (najmä ak mu ide len o vyriešenie užívacích vzťahov, pričom otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu alebo vec má v úmysle predať).“  (R 100/1999)

Návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je oprávnený podať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, pričom tento návrh musí smerovať voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak ste už od brata odkúpili jeho podiel a kúpna zmluva bola zavkladovaná do katastra nehnuteľnosti, tak návrh budete podávať len Vy a bude smerovať proti Vašej sestre. Avšak ak tento prevod ešte nebol zrealizovaný, môžete podať návrh spoločne s bratom. Tento návrh by mal obsahovať aj konkrétny spôsob, akým by podielové spoluvlastníctvo malo byť vyporiadané (v súlade s pravidlami uvedenými nižšie). Na základe tohto návrhu súd podielové spoluvlastníctvo vždy zruší, avšak spôsob jeho vyporiadania závisí od konkrétnych okolností každého jednotlivého prípadu, ktoré súd v rámci svojho konania bude skúmať.

Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy jeden z nasledujúcich scenárov:

  1. spoločná vec sa rozhodnutím súdu reálne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov(ak je to možné);
  2. spoločná vec sa rozhodnutím súdu prikáže do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, pričom ostatní spoluvlastníci budú mať voči tomuto spoluvlastníkovi nárok na výplatu peňažnej náhrady podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné a niektorý zo spoluvlastníkov prejaví záujem o nadobudnutie veci ako celku, pričom zároveň tento spoluvlastník je schopný ostatným spoluvlastníkom vyplatiť peňažnú náhradu);
  3. súd svojím rozhodnutím nariadi predaj spoločnej veci s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov (tento postup prichádza do úvahy iba v prípade, ak niektorý z predchádzajúcich postupov vyporiadania nie je z akéhokoľvek dôvodu možný).

Pri rozhodovaní o vyporiadaní je súd viazaný poradím hore uvedených spôsobov vyporiadania (súd musí primárne použiť 1. spôsob; 2. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. spôsob nie je možné použiť; 3. spôsob môže použiť iba v prípade, ak 1. a ani 2. spôsob v danom konkrétnom prípade neprichádza do úvahy).

Uvádzate, že ste spolu s Vašim bratom investovali do chaty, pričom Vaša sestra na nepodieľala na znášaní týchto nákladov. Podľa ustanovenia § 137 ods. 1 OZ: „Podiel vyjadruje mieru, ako sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Z citovaného ustanovenia vyplýva, že z podielového spoluvlastníctva vyplývajú spoluvlastníkovi veci aj povinnosti a nie len práva a teda Vaša sestra je tiež povinná znášať primerané náklady, prípadne investície do uvedenej nehnuteľnosti a to v pomere 1/3. V návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva môžete od nej požadovať časť Vami preukázateľne vynaložených prostriedkov.

Každopádne Vám odporúčame obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie

 

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

12.11.14

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

10

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje