Skončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov výpoveďou

Otázka:

Dobrý deň, v dnešnej pravde (15.10.2014) bol publikovaný Váš príspevok k zámene poľnohospodárskych pozemkov. V predposlednom odseku píšete, že je možné jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu na poľnohospodárske pozemky v zmysle Občianskeho zákonníka.
Ja som nadobudol kúpnou zmluvou pozemky, kde bola s predchádzajúcim vlastníkom uzatvorená nájomná zmluva na 15 rokov, pričom ako kupujúci som nastúpil do jeho práv a to v treťom roku tejto nájomnej zmluvy. Podľa Vášho právneho názoru, môžem teda platne vypovedať túto zmluvu, hoci by mala trvať ešte cca 16 rokov? Môžem na to platne použiť Občiansky zákonník alebo zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorý túto situáciu nepozná? Keď som o tom hovoril s inými právnikmi, vraveli, že to nie je možné v zmysle Občianskeho zákonníka. Aká by tam bola výpovedná lehota?
Tento problém okrem mňa zaujíma aj ostatných farmárov v okolí, ktorí majú rovnaký problém. ďakujem za odpoveď

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa skončenia nájmu poľnohospodárskych pozemkov výpoveďou uvádzame nasledujúce stanovisko:

Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy upravuje ich vzájomná nájomná zmluva a zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v platnom znení (ďalej len „zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“). Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov predstavuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, pričom v častiach, ktoré neupravuje, odkazuje na všeobecnú právnu úpravu nájomného vzťahu obsiahnutú v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Ku skončeniu nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom uvádza zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov v ustanovení § 6 nasledovné: „Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.“

Občiansky zákonník k výpovedi nájomnej zmluvy v ustanovení § 677 ods. 1 uvádza: „Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.“   

Citované zákonné ustanovenia riešia možností ukončenia nájomnej zmluvy výpoveďou len ak platnosť tejto nájomnej zmluvy bola dohodnutá na dobu neurčitú. Ani zákon o o nájme poľnohospodárskych pozemkov a ani Občiansky zákonník tak neustanovujú možnosť ukončenia nájomnej zmluvy dohodnutej na dobu určitú výpoveďou.

Podľa ustanovenia § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka:  „Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.“

V súlade s vyššie citovaným zákonným ustanovením, teda nájom končí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Platí teda, že pokiaľ si zmluvné strany v nájomnej zmluve (uzatvorenej na dobu určitú) dohodnú možnosť jej ukončenia výpoveďou, je takéto ukončenie zmluvy (nájomného vzťahu) možné.

Na základe Vami uvedených skutočností však nevieme zistiť, či vaša nájomná zmluva, uzatvorená na určitú dobu, možnosť jej vypovedania niektorou zo strán umožňuje alebo nie. Pokiaľ máte v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že ju možno ukončiť výpoveďou (bez udania dôvodu, alebo z výslovne uvedených dôvodov), môže byť táto vaša zmluva ukončená aj výpoveďou niektorej zmluvnej strany za podmienok uvedených v tejto vašej nájomnej zmluve. Nájomná zmluva tak bude ukončená uplynutím dojednanej výpovednej doby. Ak však ale možnosť ukončenia platnosti nájomnej zmluvy výpoveďou v tejto zmluve dohodnutú nemáte, takýto spôsob jej ukončenia použiť nemôžete. Rozhodujúca je teda skutočnosť, či nájomná zmluva obsahuje aj iné spôsoby skončenia nájmu ako len uplynutím času, na ktorý bola dojednaná. Platí teda, že ak samotná nájomná zmluva, uzatvorená na dobu určitú, neumožňuje ukončenie nájomného vzťahu výpoveďou, v zmysle zákona (Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov a občianskeho zákonníka) takéto ukončenie nájomnej zmluvy (výpoveďou) nie je možné.

Nakoľko ste vo svojej otázke reagovali na našu predchádzajúcu odpoveď na otázku, v tejto súvislosti ešte dodávame, že v závere odpovedi zo dňa 24.06.2014 je uvedené: „V tejto súvislosti ešte poukazujeme na skutočnosť, že poľnohospodárske družstvo môže nájomnú zmluvu, ktorú s Vami uzatvorilo, jednostranne ukončiť (výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy) aj pred uplynutím dohodnutej doby nájmu. Právo jednostranne ukončiť predmetnú nájomnú zmluvu však máte aj Vy, ako vlastník pozemku. Toto jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy však v obidvoch prípadoch prichádza do úvahy iba za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo za podmienok uvedených v ustanovení § 676 a nasl. Občianskeho zákonníka.  

V zmysle tejto našej odpovede je jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy (v prípade ak je dojednaná na určitú dobu) výpoveďou možné jedine v tom prípade, ak to umožňuje samotné znenie nájomnej zmluvy (za podmienok v nej uvedených), a to v súlade s ustanovením § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka.  

Keďže vo Vašej otázke neuvádzate bližšie skutkové okolnosti Vášho problému, a najmä nepoznáme konkrétne ustanovenia vašej nájomnej zmluvy, nevieme Vám odpovedať viac konkrétnejšie, a teda v zmysle Vami poskytnutých informácií  Vám preto okrem vyššie uvedeného stanoviska odporúčame, aby ste sa v tejto právnej veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celý prípad s odbornou starostlivosťou posúdi a poradí Vám konkrétnejšie.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

15.10.14

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

74

6

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje