Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu

Otázka:

Dobrý deň,

od novembra do júla som mal uzavretú zmluvu o najme bytu, pričom ja ako nájomca som platil 400€ mesačne. Na konci roku po mne majiteľ požadoval neprimerane vysoký nedoplatok (1000€) za spotrebovane energie. Ich platbu som odmietol, nakoľko vidím rozpor z viacerých aspektov, zaujímalo by ma, či niektoré z týchto aspektov sú oprávnene:                                                                     

1. V odseku zmluvy pojednávajúcom o výške nájomného sa uvádza: v cene nájmu sú zahrnuté aj náklady na úhradu plnení poskytovaných s užívaním bytu. V ďalšom bode tohto istého odseku sa však naopak uvádza: v prípade, že pri vyúčtovaní nákladov na služby spojené s užívaním bytu vznikne preplatok, je nájomca povinný tento uhradiť. Tieto dva body si vzájomne odporujú a teda zmluva je podľa mňa nezrozumiteľná a nejasná.

2. V zmluve nie je uvedený absolútne žiadny výpočet zálohových platieb ani ich výška. Podľa obč. zák. 40/1964 § 686 sa uvádza: Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nič také ale moja zmluva nemala.

3. Výška zálohových platieb by mala byť nastavená podľa počtu osôb (odber elektriny, vody...). Napriek tomu, že v podnájme sme boli dve osoby, majiteľ bytu mal nahlásene na bytovom družstve len 1 osobu, a zároveň prinízke zálohové platby (vypočítané z predošlého roka, kedy bol byt prevažne prázdny). Tým samozrejme vznikol spomínaný neúmerne vysoký nedoplatok.
4. týmto pádom som bol pri uzatváraní nájomnej zmluvy daný do omylu a skutočná výška nájomného tým pádom vychádzala nie 400€ ale 500€ - pokiaľ by zálohové platby boli nastavene primerane. S touto výškou nájmu by som však nesúhlasil a zmluvu neuzavrel. Majiteľ bytu teda kľudne mohol platiť zálohové platby vo výške len 1€, aby výška nájomného bola zdanlivo atraktívna, potom ale mohol požadovať neúmerne vysoké nedoplatky za energiu? - takýto prípad podľa mňa nie je celkom legislatívne v poriadku?

5. Výpočet za odber tepla (kúrenie) sa mi zdá chybný, nakoľko zohľadnené boli len zálohové platby za kúrenie, ktoré som platil ja (a teda od novembra do júna). K týmto zálohovým platbám však treba podľa môjho názoru počítať aj zálohové platby druhého nájomcu, ktorý užíval byt v letnom období a to od júla do októbra - pretože zálohové platby za kúrenie sú rozpočítane mesačne ale samozrejme kúri sa len v zime. Podľa rozpočtu druhy nájomca zaplatil zálohy za kúrenie vo výške 200€ (4x50), ale neminul samozrejme na kúrenie nič (v letných mesiacoch sa nekúri) ja som zaplatil zálohy 400€ (8x50) ale minul som samozrejme všetko nakoľko som užíval byt v zimných mesiacoch. Nemali by do výpočtu môjho nedoplatku za kúrenie byť zarátane aj zálohové platby, ktoré platil nájomca počas leta?? Lebo týmto pádom vznikol akoby letnému nájomcovi preplatok (celých 200€)?

6. Podľa nových legislatívnych predpisov muselo vyúčtovanie služieb spojených s používaním bytu za rok 2010 po prvý raz obsahovať podrobne rozpísané údaje, ktoré majú vplyv na náklady na teplo pre konkrétny byt. Súčasťou vyúčtovania musí byť aj grafické porovnanie spotreby tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody so spotrebou v predchádzajúcom roku. Pokiaľ mne predložené vyúčtovanie toto neobsahovalo, je možné ho pokladať za neplatne?

Predmetný neúmerne vysoký nedoplatok sa majiteľ rozhodol vymáhať odo mňa súdnou cestou. Moja otázka teda znie, či aspoň jeden z týchto 6 uvedených aspektov ma oprávňuje k tomu, že nedoplatok nie som povinný uhradiť a tým pádom súdne pojednávanie môže byt pre mňa úspešné?
PS: v podnájme bývam už 5 rokov (3 rôzne byty) a pri predošlých bytoch mi nikdy žiadny preplatok nevznikol a zároveň zálohové platby boli vždy uvedené v zmluve.

Ďakujem za právny názor.

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu zaujímame nasledujúce stanovisko:

V zmysle platnej právnej úpravy sa prenajímateľ s nájomcom primárne majú dohodnúť v akej forme a akým spôsobom bude nájomca prenajímateľovi uhrádzať nájomné. V tejto súvislosti je potrebné rozlišovať dva druhy úhrad, ktoré nájomca zvyčajne platí prenajímateľovi, a to:

a)     Nájomné (úhrada za samotné užívanie prenajatého bytu)

b)     Náklady za plnenia poskytované s užívaním bytu (dodávka tepla, dodávka teplej úžitkovej vody,  dodávka pitnej vody, odvedenie vody- kanalizácia, osvetlenie spoločných priestorov domu, prevádzka výťahu, čistenie žúmp a septikov, čistenie žúmp a septikov a i.).

Platná právna úprava v zásade umožňuje dve situácie:

  1. Náklady podľa písm. b) predchádzajúceho odseku už sú zahrnuté v sume nájomného (v tomto prípade všetky prípadne preplatky alebo nedoplatky znáša prenajímateľ bez toho, aby tieto náklady musel nejakým spôsobom nájomcovi vyúčtovať)
  2. Náklady podľa písm. b) predchádzajúceho odseku nie sú zahrnuté v sume nájomného a nájomca je povinný prenajímateľovi uhrádzať zálohu na úhradu týchto nákladov popri nájomnom (všetky prípadné preplatky alebo nedoplatky znáša v tomto prípade nájomca a prenajímateľ je povinný nájomcovi všetky úhrady riadne vyúčtovať).

Prenajímateľ a nájomca by sa v nájomnej zmluve mali výslovne dohodnúť, ktorý z uvedených modelov sa použije v ich spoločnom prípade. 

Ako uvádzate suma Vášho nájomného je uvedená nezrozumiteľne, nakoľko nezodpovedá ani jednému z vyššie uvedených modelov. Oba ustanovenia zmluvy sú vzájomne v rozpore, čo robí zmluvu v tejto časti neurčitú a nezrozumiteľnú, a tak môže byť v zmysle ustanovenia § 37 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) v tejto časti neplatná. Posúdenie platnosti resp. neplatnosti zmluvy alebo jej časti však závisí od konkrétneho znenia zmluvy, vrátane ostatných vami necitovaných ustanovení.

V prípade, ak sa Vami uvádzaná časť nájomnej zmluvy ukáže ako neplatná, tak sa na  Váš právny vzťah s prenajímateľom bude aplikovať všeobecné ustanovenie OZ o nájme bytu (§ 685 a nasl. OZ).

V súlade s ustanovením § 696 ods. 2: „Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo ak právna predpis neustanovuje inak.“    

Z citovaného ustanovenia OZ teda vyplýva, že v takom prípade sa na Váš nájomný vzťah bude aplikovať model č. 2, teda nájomca je povinný prenajímateľovi okrem nájomného platiť aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.  

Podľa ustanovenia § 686 ods. 1 OZ: „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.“

V súlade s uvedeným je teda podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy výška nájomného, a pokiaľ v nej nie je zahrnutá aj úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu (t.j. druhý spôsob určenia výšky nájomného- viď vyššie), tak aj suma úhrady za tieto služby. Väčšinou je úhrada za služby spojené s užívaním bytu určená zálohovými platbami, pričom pri záverečnom vyúčtovaní sa buď určí nedoplatok, ktorý uhradí nájomca, alebo preplatok, ktorý bude naopak nájomcovi vrátení.

Pokiaľ ide o určenie výšky zálohových platieb, tá je v zásade na úvahe samotného prenajímateľa a nemusí zodpovedať zálohovým platbám, ktoré platí prenajímateľ priamo dodávateľovi energií, resp. iných služieb, a rovnako nemusí byť odvodená od počtu osôb, ktoré s nájomcom v dotknutom byte bývajú.   

V súlade s ustanovením § 5 ods. 5 vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č. 630/2005 Z.z. ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v platnom znení (ďalej len „vyhláška“), vyúčtovanie za odber tepla a teplej vody počas zúčtovacieho obdobia v ktorom došlo k zmene konečného spotrebiteľa tomuto spotrebiteľovi rozpočíta v pomere nákladov na dodané teplo podľa jednotlivých mesiacov k celkovým nákladom na dodané teplo za zúčtovacie obdobie, t.j. vo vašom vyúčtovaní by v zmysle uvedenej vyhlášky mali byť  zohľadnené len zálohové platby za obdobie, keď ste byt užívali vy.   

Vyhláška rovnako upravuje aj základné minimálne údaje o teple a teplej vode, ktoré musia byť v záverečnom vyúčtovaní upravené. Tieto údaje by mali vyť vo vyúčtovaní uvádzané v prehľadných tabuľkách a to oddelene pre celý objekt, ktorým je väčšinou bytový dom, a oddelene pre konečného spotrebiteľa, teda vlastníka alebo nájomníka bytu. Uvedená vyhláška však stanovuje povinnosti pre dodávateľa tepla a osoby, ktoré dodané teplo ďalej rozpočítavajú konečnému spotrebiteľovi. Vy a ani Váš prenajímateľ však takýmito osobami nie ste, tak váš nájomný vzťah podľa nášho názoru nie je možné na ustanovenia tejto vyhlášky jednoznačne aplikovať. Vyúčtovanie platieb medzi prenajímateľom a nájomcom má byť primerane dojednané v ich nájomnej zmluve. 

Nakoľko nám však nie sú známe konkrétne ustanovenia nájomnej zmluvy ani iné okolnosti tohto prípadu, odporúčame Vám, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a poradí Vám aké konkrétne možnosti v prebiehajúcom súdnom spore máte.  

 

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

08.02.14

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

6

5

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje