Dedenie a spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Otázka:

Dobrý deň, darovacou zmluvou som v roku 2012 získal od nevlastného otca 4/6 rodinného domu aj s pozemkom. Môj nevlastný otec mal prvú manželku, s ktorou mal 2 deti, (syna a dcéru), manželka mu zomrela v roku 1975. Číže na dedičskom konaní cca v roku 1976 otec dostal 4/6 nehnuteľnosti, jeho syn 1/6 a jeho dcéra tiež 1/6 nehnuteľnosti. No ale stalo sa, že jeho syn zomrel v roku 1990, bol ženatý a mal dve deti, ale v katastri nehnuteľnosti je aj ku dnešnému dňu, stále zapísaný ako majiteľ 1/6 nehnuteľnosti aj keď je už 24 rokov po smrti. Moja nevlastná sestra ani nevlastný, už nebohý, brat, nebývajú s nami v uvedenom rodinnom dome cca od roku 1980, založili si vlastné rodiny a odsťahovali sa. Od roku 1981 môj nevlastný otec a aj jeho druha manželka, moja mama, investovali do prístavby k domu a aj do výstavby ústredného kúrenia v dome, plus nevyhnutná údržba, opravy a modernizácia domu a pozemku. Ja som odo dňa zápisu do katastra nehnuteľnosti v roku 2012, do dnešného dňa, investoval do rekonštrukcie rodinného domu cca 10 tisíc €, výmena okien za nové plastové, zateplenie domu, prerobil som WC a kúpeľňu na bezbariérovú, nakoľko rodičia sú na starobnom dôchodku a sú aj čiastočne imobilní, číže všetky veci, ak treba behať po úradoch, lekárov, nákupy, zabezpečujem ja. Všetok materiál a služby ohľadom rekonštrukcie domu, ktoré som investoval, mám podložené bločkami resp. aj výpismi z účtu. No a rád by som odkúpil zvyšné podiely na dome od svojich nevlastných súrodencov (dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam).
Prvá otázka: Ako je možné, že po zosnulom bratovi neprebehlo dedičské konanie, keď mal manželku a deti a stále je on na katastri zapísaný ako spolumajiteľ domu? Môžem aj ja osobne podať na súd návrh na obnovenie dedičského konania po zosnulom?
Druhá otázka: Ako mám postupovať, ak chcem odkúpiť podiely od súrodencov, resp. ako sa určuje hodnota podielu nehnuteľnosti, a k akému dátumu sa hodnota určuje, ak spolu podielnik nikdy nič neinvestoval do domu, žiadne peniaze, keďže tam nebýval, resp. dom mal okolo roku 1980 inú hodnotu ako ju ma dnes? 

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky týkajúcej sa úpravy dedičského konania po zosnulom bratovi a zrušenia spoluvlastníctva nehnuteľnosti zaujímame nasledujúce stanovisko:

 

  1. Dedičské konanie po zosnulom bratovi:

Skutočnosť, že po vašom zosnulom bratovi neprebehlo žiadne dedičské konanie je málo pravdepodobná, nakoľko samotné dedičské konanie sa začína v zásade ex offo, t.j. z úradnej moci.

Ustanovenie § 175a ods. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v platnom znení (ďalej len „OSP“) k začatiu konania o dedičstve uvádza nasledovné: (1) Príslušný orgán štátnej správy poverený vedením matriky oznámi úmrtie vo svojom matričnom obvode súdu príslušnému na prejednanie dedičstva.

(2) Súd začne konanie aj bez návrhu, len čo sa dozvie, že niekto zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho. Uznesenie o začatí konania netreba doručiť.“

Obdobná právna úprava platila aj v čase úmrtia Vášho brata, len s tým rozdielom, že matriky neoznamovali úmrtie osoby súdu, ale vtedajšiemu štátnemu notárstvu (ustanovenia § 27 zákona č. 95/1963 Zb. o štátnom notárstve v znení účinnom do 01.01.1993).

Avšak skutočnosť, že Váš zosnulý brat je aj naďalej zapísaný v katastri ako spoluvlastník nehnuteľnosti môže byť odôvodnená nasledovnými situáciami:

A)   Dedičské konanie aj napriek doteraz uvedeným skutočnostiam vôbec neprebehlo a ani nezačalo. V takom prípade Vám alebo dedičom zomrelého odporúčame podať na príslušnom súde podnet na začatie dedičského konania. Príslušným súdom na vykonanie konania o dedičstve je okresný súd v územnom obvode ktorého mal Váš zosnulý brat posledné bydlisko.

B) Dedičské konanie ešte nebolo ukončené. Hoci od úmrtia Vášho brata už uplynulo 24 rokov, neznamená to, že dedičské konanie po ňom musí byť ukončené. Dedičské konanie sa končí rozhodnutím o dedičstve (konkrétne buď osvedčením notára o dedičstve alebo uznesením súdu o dedičstve). Dedičstvo sa síce v zmysle ustanovenia § 460 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) nadobúda dňom smrti poručiteľa, ale na to, aby dedičia mohli plne využívať takto nadobudnuté dedičstvo, je potrebné rozhodnutie o dedičstve. V katastri nehnuteľností sa zapíše nový vlastník, resp. spoluvlastník nehnuteľnosti záznamom práve na základe rozhodnutia o dedičstve. V tejto súvislosti je vo vašom prípade v prvom rade potrebné zistiť, či už dedičské konanie po zosnulom bratovi bolo ukončené, pretože pokiaľ ešte nie, k zmene vlastníka, resp. spoluvlastníka v katastri nehnuteľností dôjsť nemôže.

C) Dedičské konanie už bolo ukončené, t.j. bolo vydané rozhodnutie o dedičstve (vydané vtedajším štátnym notárstvom), avšak k zápisu vlastníckeho práva dediča do katastra záznamom zatiaľ nedošlo. Preto pokiaľ táto situácia vznikla aj vo vašom prípade, je potrebné podať príslušnej správe katastra návrh na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti záznamom. Návrh je oprávnený podať vlastník (dedič po zosnulom) resp. iná oprávnená osoba (t.j. aj vy ako spoluvlastník nehnuteľnosti). Súčasťou návrhu je aj listina preukazujúca vlastnícke právo k nehnuteľnosti (rozhodnutie o dedičstve).

D)  Dedičské konanie po vašom zosnulom bratovi už síce bolo ukončené, avšak z určitého dôvodu sa predmetom dedičstva nestal poručiteľov spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti (na tento majetok sa zabudlo alebo existoval iný dôvod, prečo tento majetok nebol zahrnutý do dedičstva). V tomto prípade prichádza do úvahy konanie o novoobjavenom majetku podľa ustanovenia § 175x OSP.

Ustanovenie § 175x OSP k dodatočnému konaniu o dedičstve uvádza: „(1) Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, alebo po vydaní osvedčenia o dedičstve (§ 175zca) nejaký poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh (§ 42 ods. 3 § 79 ods. 1 a 2) vykoná o tomto majetku konanie o dedičstve. Ak sa objaví iba dlh poručiteľa, konanie o dedičstve sa nevykoná.

(2) V odôvodnených prípadoch, najmä na podnet súdu, notára, štátneho orgánu alebo orgánu územnej samosprávy, môže súd o majetku uvedenom v odseku 1 začať konanie aj bez návrhu.“

V zmysle uvedeného, preto ak po právoplatnosti rozhodnutia o dedičstve existuje ešte majetok, o ktorom sa právoplatne nerozhodlo, vykoná príslušný súd o tomto majetku dodatočné dedičské konanie. Konanie sa začína na návrh. Zákon však výslovne neupravuje, kto je osobou oprávnenou na podanie návrhu, avšak odborná literatúra k tomuto uvádza, že z účelu dedičského konanie možno vyvodiť, že navrhovateľom môžu byť účastníci konania, ktorí boli účastníkmi aj v predchádzajúcom konaní a ich právny nástupcovia, t.j. dedičia po poručiteľovi. Zákon pripúšťa, aby dodatočné konanie o dedičstve prebehlo aj bez návrhu, a to najmä na podnet notára alebo niektorého štátneho orgánu. Odborná literatúra taktiež uvádza, že nie je vylúčené, aby takýto podnet podala aj iná fyzická osoba. Preto pokiaľ uvedená situácia nastala aj vo vašom prípade, ako spoluvlastník nehnuteľnosti môžete podať súdu podnet, aby v predmetnej veci začal konať.  

 

2. Zrušenie spoluvlastníctva nehnuteľnosti.

K zrušeniu podielového spoluvlastníctva uvádza ustanovenie § 141 a 142 ods. 1 OZ nasledovné:  

㤠141

(1) Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

(2) Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu.

 

§ 142

(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

V prvom rade sa spoluvlastníci môžu na zrušení svojho spoluvlastníctva k veci dohodnúť, pričom ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, ako vo Vašom prípade, musí byť táto dohoda uzatvorená písomne. V rámci tejto dohody si spoluvlastníci môžu dohodnúť, kto sa stane jediným vlastníkom nehnuteľnosti a zároveň dojednať peňažné čiastky, ktoré dostane odstupujúci spoluvlastník, resp. spoluvlastníci. Pri finančnom vyrovnaní sa v zásade vychádza z veľkostí podielov spoluvlastníkov na spoločnej veci, aktuálnej ceny spoločnej veci a samozrejme sa prihliada aj na zveľadenie spoločnej veci a investovanie do nej, avšak spoluvlastníci sa môžu dohodnúť aj inak.  

Pokiaľ ale k dohode o zrušení spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi nedôjde, vykoná zrušenie a vyporiadanie na návrh jedného z nich súd. Nakoľko nehnuteľnosť vo vašom prípade nie je možné reálne rozdeliť, súd zruší a vyporiada spoluvlastníctvo tak, že prikáže vec jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, pokiaľ samozrejme tento spoluvlastník s prikázaním veci súhlasí. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje tri kritéria, a to veľkosť spoluvlastníckych podielov, účelné využitie spoločnej veci a prípadné násilne správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Podľa súdnej judikatúry sa však pri vyporiadaní prihliada aj na to, či a do akej miery niektorý z podielových spoluvlastníkov zhodnotil spoločnú vec investíciami (R 40/1970). Pokiaľ ide o náhradu, ktorá patrí tomu spoluvlastníkovi, ktorému vec nebola prikázaná do vlastníctva, jej výška je určovaná podľa všeobecnej ceny spoločnej veci. V prípade nehnuteľnosti sa všeobecnou cenou rozumie aktuálna trhová cena nehnuteľnosti. Preto vo Vašom prípade sa hodnota spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti nebude určovať podľa ceny nehnuteľnosti v roku 1980, ale jej aktuálnej trhovej ceny. V priebehu súdneho konania sa tak znaleckým dokazovaním zistí aktuálna trhová hodnota predmetnej nehnuteľnosti, v ktorej už samozrejme budú zahnuté aj investície a rekonštrukcie, ktoré boli na predmetnej nehnuteľnosti vykonané (znalecké dokazovanie sa však vykoná len vtedy, ak sa spoluvlastníci na cene dotknutej nehnuteľnosti nedohodnú v konaní pred súdom).           

Podrobnejšie posúdenie Vašich otázok však závisí od konkrétnejších okolností prípadu, ktoré nám nie sú známe. Z uvedeného dôvodu Vám odporúčame, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celý prípad s odbornou starostlivosťou posúdi a poradí Vám konkrétnejšie.                 

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

20.01.14

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

6

4

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje