Garáž postavená na cudzom pozemku

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom garáže postavenej na cudzom pozemku uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode tejto odpovede chceme predovšetkým poukázať na skutočnosť, že podľa slovenského právneho poriadku sa neuplatňuje pravidlo, podľa ktorého vlastník pozemku je zároveň aj vlastníkom stavby na ňom postavenej. Práve naopak v podmienkach Slovenskej republiky je bežná situácia, že stavby sú postavené na pozemkoch vo vlastníctve iných osôb.

V prípade, ak vlastník stavby nedisponuje súhlasom vlastníka pozemku s umiestnením tejto stavby na tomto pozemku, tak vtedy platí, že táto stavby je neoprávnená. Rozhodujúcim kritériom v tomto prípade je, či vlastník stavby má k pozemku, na ktorom je predmetná stavby postavená, užívacie právo (na základe nájomnej zmluvy, vecného bremena alebo aspoň súhlasu vlastníka pozemku). Ak vlastník stavby k dotknutému pozemku užívacie právo nemá, tak vždy sa jedná o neoprávnenú stavbu a túto skutočnosť nezmení ani fakt, že k stavbe bolo pred rokom 1989 vydané stavebné povolenie a stavba bola skolaudovaná.

Len pre úplnosť uvádzame, že pred rokom 1989 platili iné právne predpisy, ktoré uprednostňovali právo osobného užívania pred vlastníckym právom, čo v konečnom dôsledku znamenalo, že stavebník mohol v tomto období na základe stavebného povolenia postaviť stavbu aj na cudzom pozemku.

Otázka stavby postavenej na cudzom pozemku (neoprávnenej stavby) je riešená v ustanovení § 135c zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Občiansky zákonník v tomto ustanovení uvádza nasledovné: 

㤠135c

(1)   Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“).

(2)   Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.

(3)   Súd môže usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby aj inak, najmä tiež zriadiť za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.“

Z citovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka vyplýva, že vlastník pozemku má právo na súde sa domáhať usporiadania vzťahov vyplývajúcich zo skutočnosti, že na jeho pozemku stojí cudzia stavba. Pričom poradie spôsobov vyrovnania je určené citovaným ustanovením zákona.

Vlastník pozemku sa v prvom rade môže domáhať, aby stavba bola odstránená na náklady vlastníka stavby. Odstránenie stavby však prichádza do úvahy najmä v prípade, ak stavba postavená na cudzom pozemku nebola ohlásená stavebnému úradu (ide o tzv. čiernu stavbu).

V prípade, ak by odstránenie stavby bolo neúčelné (vzhľadom na hodnotu a možnosť iného využitia pozemku – túto otázku musí súd skúmať v súdnom konaní), tak súd môže rozhodnúť, že stavbu prikáže vlastníkovi pozemku do jeho vlastníctva, pričom tento bude musieť vlastníkovi stavby vyplatiť odplatu (vo výške trhovej hodnoty tejto stavby). Podmienkou, aby súd rozhodol týmto spôsobom je, aby vlastník pozemku tento spôsob usporiadania vzťahov navrhol, alebo aby s ním aspoň súhlasil.

Na koniec, v prípade, ak by ani jeden z uvedených spôsobov urovnania neprichádzal do úvahy, tak súd môže vo veci rozhodnúť aj inak podľa konkrétnych okolností prípadu.

Z doteraz uvedených skutočností vyplýva, že vlastník pozemku sa hore uvedeným spôsobom môže na súde domáhať toho, aby súd rozhodol o usporiadaní jeho vzťahov s vlastníkmi garáží.

Na strane druhej vlastník stavby môže pozemok, na ktorom je táto stavba postavená vydržať do svojho vlastníctva (po splnení zákonom stanovených podmienok). Rovnako tak vlastník stavby môže vydržať vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu cez susedný pozemok. V prípade, ak predmetný pozemok užívate dostatočne dlhú dobu, tak po uplynutí 10 rokov dobromyseľnej držby ste sa mohli stať vlastníkom predmetného pozemku a túto skutočnosť môžete použiť ako procesnú obranu v prípadnom súdnom spore s pôvodným vlastníkom pozemku.

Pre vydržanie vlastníckeho práva i práva prechodu platia rovnaké pravidlá uvedené v ustanovení § 134 Občianskeho zákonníka. Podrobnosti o vydržaní nájdete v príspevku s názvom Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním (http://www.e-pravo.sk/questions/view/78/nadobudnutie-vlastnickeho-prava-vydrzanim).

Každopádne Vám však odporúčame, aby ste sa s týmto problémom obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a odporučí Vám najvhodnejšie riešenie Vášho problému.         

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk