Spoločný nájom

Otázka:

Žiadosť o právnu analýzu nájomnej zmluvy

Dobrý deň,
chcel by som vás požiadať o analýzu nájomnej zmluvy. Sedem rokov cca dozadu sme uzatvorili nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, ja a priateľka. Keďže priateľka od zmluvy písomne odstúpila, bez môjho vedomia. Tak ma oslovil právny zástupca majiteľa, že je potrebne prerobiť nájomnú zmluvu. Keďže ja osobne som od zmluvy neodstúpil, je možné meniť tuto spomínanú zmluvu zo strany majiteľa tak, že sa napríklad zruší doba neurčitá, alebo meniť body v zmluve tak, že budú nevyhovujúce pre mňa /napríklad: zvýšenie nájomného atd. /
Neviem, môj osobný názor na tuto záležitosť je taký, že pokiaľ aj priateľka odstúpila od zmluvy, tak úprava zmluvy by sa mala niesť len vtom znení že už nebude priateľka figurovať v predmetnej zmluve a body v zmluve ostanú nepozmenene . Alebo sa mýlim? Pokiaľ by som teda trval na tom, že ak by malo dôjsť k úprave nájomnej zmluvy zo strany majiteľa, tak len vtom znení že nájomná zmluva sa bude niesť v úprave že len moje meno bude figurovať v najom. zmluve. Môže ma prinútiť aj k iným zmenám ,pokiaľ ja od starej naj. zmluvy neodstupujem a nebudem súhlasiť s inými zmenami , ako len úprava mien v zmluve.
Vopred ďakujem za poskytnuté informácie.

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom skončenia nájmu Vám zasielame nasledovné stanovisko:

Vo Vašej otázke neuvádzate, či sa nájom týka bytu alebo nebytového priestoru (prípadne inej nehnuteľnej alebo hnuteľnej veci).

Pokiaľ ide o byt, ten môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb, o čom výslovne pojednáva pávna úprava. V zmysle § 701 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) „Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný.“

I keď zákon výslovne neupravuje, čo sa rozumie bežnými vecami v zmysle citovaného ustanovenia, judikatúra dospela k tomu, že k takýmto veciam nepatria právne úkony, ktorými by mohol byť podstatne zmenený obsah spoločného nájomného práva. Na takéto  právne významné úkony je potrebný súhlas (aj dodatočný) všetkých spoločných nájomcov, inak je tento právny úkon relatívne neplatný (teda neplatný v prípade, ak sa tejto neplatnosti dovoláte).

Na základe uvedeného máme za to, že medzi bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu rozhodne nemôžeme zaradiť skončenie spoločného nájmu len jedným zo spoločných nájomcov bez vedomia a súhlasu druhého spoločného nájomcu.

Preto podľa nášho názoru máte tieto možnosti:

Udelíte dodatočný súhlas so skončením nájomnej zmluvy a spoločný nájom bytu Vás a Vašej priateľky zanikne. Následne, pokiaľ sa s majiteľom dohodnete, môžete uzatvoriť novú nájomnú zmluvu, v ktorej ako nájomca budete figurovať Vy sám a v ktorej si dohodnete aj všetky ostatné podmienky (výška nájomného, doba nájmu a pod.). Pokiaľ ide o určenie týchto podmienok, platí, že musia byť výsledkom Vašej vzájomnej dohody a nie je možné, aby ich jedna zmluvná strana jednostranne diktovala a nútila druhú zmluvnú stranu do podmienok, s ktorými nesúhlasí.

Druhá možnosť je, že sa dovoláte relatívnej neplatnosti skončenia nájomnej zmluvy zo strany Vašej priateľky, a to ako voči nej tak aj voči majiteľovi, teda, že im oznámite, že skončenie nájomnej zmluvy považujete za neplatné, nakoľko k nemu došlo bez Vášho súhlasu a takýto právny úkon presahuje rámec bežných vecí, ktoré by mohol vybavovať ktorýkoľvek zo spoločných nájomcov sám.

V prípade relatívnej neplatnosti nájomnej zmluvy k zániku nájmu nedôjde a vy zostanete spoločnými nájomcami spolu s priateľkou, a to až do času, kým sa spoločne nezhodnete na tom, že chcete nájom ukončiť. Otázkou je nakoľko funkčný by bol takýto nájomný vzťah do budúcnosti. Podľa § 702 ods. 1 OZ „Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd.“

Pokiaľ ide napr. o nebytový priestor, tam obdobná výslovná právna úprava spoločného nájmu chýba. Nájom a podnájom nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Zb. Pokiaľ o niektorých aspektoch nájmu nebytového priestoru nepojednáva tento zákon, použije sa podporne Občiansky zákonník (napr. podľa rozhodnutia R 47/1999). Sme teda toho názoru, že by sa aj v takomto prípade mali aplikovať obsahovo a účelovo najbližšie ustanovenia, a teda, že aj pokiaľ ide o spoločný nájom nebytového priestoru, platí, že ho nemôže ukončiť iba jeden zo spoločných nájomcov, ale vyžaduje sa súhlas všetkých spoločných nájomcov. Tým pádom to znamená, že bez Vášho súhlasu k zániku zmluvy nedošlo, a buď súhlas dodatočne udelíte a nájom zanikne, alebo ho neudelíte, a potrvá spoločný nájom Vás a Vašej priateľky aj naďalej.

Záverom zhrňujeme:

Pokiaľ ste nedali na skončenie nájmu súhlas, máme za to, že k skončeniu platne dôjsť nemohlo. Pokiaľ máte o nájom záujem aj ako jediný nájomca, odporúčame Vám rokovať s prenajímateľom v tom zmysle, že súhlasíte so skončením spoločného nájmu, ale máte záujem o novú nájomnú zmluvu, na ktorej budete figurovať ako jediný nájomca. Všetky zmluvné podmienky nájmu však musia byť dohodou Vás a prenajímateľa a navzájom sa nemôžete do nijakých podmienok nútiť. Buď dospejete k vzájomne prijateľnému konsenzu, alebo k uzavretiu nájomnej zmluvy nedôjde.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

21.03.13

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

0

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje