Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Otázka:

Dobrý deň,
môj problém je nasledovný - približne rok a pol som spolumajiteľom domu s pozemkom. Moj podiel predstavuje 1/2, ostatné 1/4 a 1/4. Dokopy sme teda 3 spolumajitelia. Spomenutý dom a parcela, na ktorom stojí sa technicky nedajú rozdeliť. Ja ako polovičný vlastník, som sa snažil s ostatnými spolumajiteľmi dohodnúť na odkúpení ich podielov, ktoré sme všetci získali na základe dedičstva, no bezvýsledne. Jediné, na čom sme sa dohodli, bola nasledovná vec. Časť domu (3 nájomcovia) a pozemku(1 nájomca) ešte počas života mojho otca bola v prenájme. Tesne po dedičskom konaní som sa dohodol s ostatnými nájomcami, že týchto nájomcov tam ponechám a z nájmu budem platiť nevyhnutné opravy v dome a energie, kým sa nenájde kupec, prípadne sa nevysporiadame my spolumajitelia. Rozdiel nákladov a prijímov bol priemerne 30 Eur v moj prospech, faktúry za energie mám odložené. Naneštastie táto situácia trvala iba zopár mesiacov a skončila tak, že sme museli na naliehanie ostatných spolumajiteľov dať výpoveď všetkým nájomníkom okrem toho, ktorý má prenajatý pozemok. Momentálne nejakým vraj právnym dokumentom tento nájomca platí nájomné iba spolumajiteľom, ktorí majú podiel 1/4 a 1/4. Celá táto vec ma mrzí, nakoľko som prejavil vôľu o dohodu a odkúpenie rodičovského domu a chcel som ho udržať obývateľný, no kvôli nevôli ostatných majiteľov sa mi to aj napriek snahe nedarí. Chcel by som sa spýtať, ako by sa táto vec dala riešiť v prípade, že ju stále chcem odkúpiť a v prípade, že ju chcem predať. Momentálne je vlastne stále pozemok, ktorého som tiež polovičným majiteľom v prenájme, no nájom mi z neho neplynie. Môžem si uplatňovať moje náklady (pohonné hmoty, čas strávený na úradoch na úkor zamestnania, nakoľko sa ešte na predmetnom pozemku nachádza psík, musím tam aspoň každý druhý deň dochádzať ho kŕmiť atď), počas obdobia, kedy som sa staral o réžiu domu? Zatiaľ som mal výdavky iba ja, no teraz celá nehnuteľnosť iba chátra, energie sú písné namňa a druhá strana iba berie nájom, no nestará sa absolútne o nič.
Môžem dať výpoveď tomuto nájomcovi, pokiaľ nesúhlasím, aby využíval spomenutý pozemok? Zmluva s ním bola uzavretá ešte počas života s mojím otcom. Celá táto situácia ma už značne vyčerpáva.
Ďakujem za odpovede

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom riešenia nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve Vám posielame nasledovné stanovisko:

Pokiaľ ide o nájom pozemku, ak ste vlastníci tohto pozemku traja, mali by ste vystupovať všetci traja ako prenajímatelia a tým pádom všetci traja máte pomerne nárok na nájomné. Nie je nám zrejmé, akým právnym dokumentom by mohlo dôjsť k tomu, že sa nájomné platí len dvom spoluvlastníkom. Odporúčame Vám, pokiaľ ho nemáte, vyžiadať písomne tento dokument od ostatných spoluvlastníkov alebo od nájomcu a jeho platnosť a účinnosť dať posúdiť advokátovi v mieste Vášho bydliska. Keďže znenie tohto dokumentu nepoznáme, viacej sa k tomuto bodu nemôžeme vyjadriť.

V zmysle § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“

V zmysle § 139 ods. 1 OZ „z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.“

Z uvedených citácií podľa nášho názoru vyplýva, že vy ako spoluvlastník nehnuteľnosti máte jednak nárok na úžitky zo spoločnej veci, v tomto prípade časť nájomného získavaného zo spoločného pozemku, a na druhej strane máte voči ostatným spoluvlastníkom nárok na úhradu pomernej časti nákladov účelne vynaložených na spoločnú vec. Či by však mohlo ísť o náhradu času stráveného na úradoch a pod. by v prípade podania žaloby z Vašej strany záväzne posúdil jedine súd.

Pokiaľ Vám ostatní spoluvlastníci nie sú ochotní predať svoje podiely na nehnuteľnosti a Vy nie ste ochotný akceptovať súčasný stav, domnievame sa, že prichádza do úvahy jedine možnosť zrušenia podielového spoluvlastníctva. K tomu môže dôjsť v prvom rade dohodou, v rámci ktorej by ste sa s ostatnými spoluvlastníkmi vyporiadali. Ak takáto dohoda nie je možná, čo bude pravdepodobne aj Váš prípad, môžete podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd podielové spoluvlastníctvo zruší a vyporiada tak, že prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142 ods. 1 OZ).

Podľa § 142 ods. 2 OZ „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“

Dôvodmi hodnými osobitného zreteľa by pritom boli napríklad zlý zdravotný stav alebo sociálna núdza žalovaných (teda ostatných spoluvlastníkov), prípadne fakt, že nehnuteľnosť dlhodobo obývajú a pod.

Záverom zhrňujeme:

Máte možnosť podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva s tým, že priamo v žalobe budete požadovať prikázanie spoločnej veci do Vášho výlučného vlastníctva za primeranú náhradu, ktorú vyplatíte ostatným spoluvlastníkom. Ešte predtým by podľa nášho názoru bolo vhodné znova sa písomne obrátiť na ostatných spoluvlastníkov s ponukou odkúpenia ich podielov, resp.s návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva dohodou. Tento Váš list môžete potom priložiť k žalobe ako jeden z dôkazov, že ste sa pokúšali o mimosúdne riešenie celej situácie.

Rovnako Vám odporúčame obrátiť sa na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý Vás môže pri prípadnom poaní žaloby a počas celého súdneho konania právne zastupovať a ktorý bude vedieť aj kvalifikovane zhodnotiť platnosť právneho dokumentu, na základe ktorého, ako uvádzate, Vám neplynie pomerná časť nájomného z prenájmu spoločného pozemku.

S pozdravom,

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk

 

26.12.12

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

5

0

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje