Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky Vám predkladáme nasledovné stanovisko:

Podmienky nájmu bytu upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“). V súlade s ustanoveniami OZ nájomná zmluva bytu musí obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Na základe uvedeného je potrebné rozlišovať

1.       Nájomné ako cenu za užívanie cudzieho bytu;

2.       Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, medzi ktoré patrí napríklad úhrada:

a.       za kúrenie,

b.      za dodávku teplej vody,

c.       za vodné a stočné,

d.      za užívanie výťahu,

e.      za odpratávanie snehu,

f.        za osvetlenie spoločných priestorov v dome,

g.       za odvoz smetí

h.      za upratovanie spoločných priestorov a pod.

Úhrady za plnenia súvisiace s užívaním bytu nie sú zahrnuté do výšky nájomného.

Podľa § 696 ods. 2 OZ Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak.

Z uvedeného ustanovenia OZ vyplýva, že nájomca je povinný platiť úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, resp. preddavky na ne, iba ak sa účastníci v nájomnej zmluve nedohodli inak. V súlade s uvedeným je potrebné preštudovať nájomnú zmluvu, ktorú máte uzatvorenú s prenajímateľom a zistiť ako máte spôsob úhrady uvedených platieb upravený v nájomnej zmluve.

Ak nájomná zmluva úpravu spôsobu platby úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu neobsahuje, v súlade s ustanoveniami OZ ste ako nájomca tieto úhrady povinná platiť Vy.

Platba nedoplatkov na základe ročného zúčtovania nájomcom

Pokiaľ ide o nedoplatky na preddavkovo poskytovaných plneniach, tak je potrebné mať na zreteli, že dohodnutá výška preddavkových platieb za odber elektriny alebo plynu zohľadňuje buď

a.       skutočný odber elektriny alebo skutočný odber plynu za predchádzajúce zúčtovacie obdobie, alebo

b.      plánovaný odber elektriny alebo plánovaný odber plynu na nadchádzajúce zúčtovacie obdobie,

a bude upravená iba o rozdiel medzi cenou elektriny alebo plynu určenou alebo schválenou Úradom pre reguláciu sieťových odvetví.

Uvedený rozdiel predstavuje na preddavkovo poskytovaných plneniach buď

a.       nedoplatok, alebo

b.      preplatok.

Nakoľko sa uvedené plnenia platia preddavkovo, tzn. nie v reálne vyčíslenej výške, nájomca je povinný zaplatiť aj nedoplatky za plnenia, ktoré sú výsledkom ročného zúčtovania, ak sa v nájomnej zmluve nedohodlo inak.

Najvyšší súd ČR v uznesení zo dňa 09.03.2006 dôvodí, že „Podmienkou splatnosti nedoplatku za služby poskytované s užívaním bytu je, že vyúčtovanie úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu bolo vykonané riadne a nájomca s ním bol oboznámený. O vyúčtovaní úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytov (cien a záloh za dodávku tepla a teplej úžitkovej vody) možno hovoriť a vyúčtovanie môže privodiť splatnosť nedoplatku plynúceho z tohto vyúčtovania len vtedy, ak obsahuje všetky predpísané náležitosti a ak je v ňom uvedená cena vykonanej služby v správnej výške. Ak vyúčtovaniu chýba niektorá z predpísaných náležitostí alebo je v nej uvedená nesprávna výška ceny, vyúčtovanie nie je riadne a spôsobilé vyvolať splatnosť nedoplatku plynúceho z vyúčtovania. Aby sa tak mohlo stať, musel by prenajímateľ vystaviť nové úplné vyúčtovanie znejúce na cenu v správnej výške. Ak teda prenajímateľ vykoná vyúčtovanie nesprávne, nie je tu (poriadne) vyúčtovanie ako predpoklad pre vznik platobnej povinnosti nájomcu.

V prípade, ak sú nedoplatky vyčíslené nesprávne (napr. je v ňom uvedená nesprávna výška ceny), môžete výšku nedoplatkov reklamovať u prenajímateľa a žiadať, aby Vám predložil nové vyúčtovanie, ktoré znie na cenu v správnej výške.

S pozdravom

Redakcia ADVOKATnaWEBE.sk