Povinnosť podielového spoluvlastníka bytu platiť náklady súvisiace s užívaním bytu

Otázka:

Dobry den,
Som 1/2 podielovy spoluvlastnik(cislo 1). 3-izboveho bytu v Petrzalke. Dlhsiu dobu tam uz nebyvam, na bytovom druzstve som samozrejme odhlaseny (osobomesiace) avsak trvaly pobyt som tam mal. Nehnutelnost uzival druhy spoluvlastnik(cislo 2) tiez v podiele 1/2, ktory hradil vsetky poplatky suvisiace s uzivanim bytu (mesacne preddavky). Je podana na mna zaloba za nedovolene obohatenie (max 2roky), nakolko som neprispieval na najom. Zalobkyna ziada odomna presnu polovicu z predpisanych mesacnych preddavkov. V mesacnom predpise su zapocitane aj polozky ako: dodavka tepla - byt, tepla uzitkova voda, dodavka pitnej vody atd.... (Poplatky suvisiace s uzivanim), tieto polozky odmietam hradit, nakolko som byt nevyuzival.
Je mi jasne, ze ako spoluvlastnik som od zakona povinny prispievat na urcite polozky (Fond,sprava). OTAZKA ZNIE: v akej miere som povinny hradit preddavky, ked byt uziva spoluvlastnik cislo 2 a nie ja?
Uz dlhsiu dobu riesim tuto problematiku a moja pravnicka napisala: ze pokial mi bytove druzstvo neda potvrdenie v akej miere to mam platit, tak budem musiet zaplatit spominanu 1/2 z mesacnych preddavkov. Od pravnicky mi je uz zname: "Dňa 01. októbra 2014 vstúpila do účinnosti novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde v § 10 ods. 7 predmetného zákona stanovuje : (7) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu. Vzhľadom na skutočnosť, že náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty alebo nebytové priestory využívané, vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný ich uhrádzať. To znamená, že z uvedeného ustanovenia vyplýva, že vlastník bytu je povinný platiť mesačné zálohové platby podľa jeho spoluvlastníckeho podielu aj v prípade, že uvedený byt neobýva."

Tato moja situacia je specificka a nestotoznujem sa s vyssie uvedenym paragrafom.

Na byte boli kazdy rok preplatky, ktore zuzitkoval samostatne spoluvlastnik cislo 2 (ja som nic nedostal)

A ak je mozne rad by som dostal odpoved na dalsiu zalezitost: Predbeznym opatrenim sudu som mal 2 mesiace zakaz vstupu do predmetneho bytu. Zalobkyna mala povinnost, podat aj zalobu na sud (ze ju psychicky tyram), kde je vsetko v plnom rozsahu zamietli a mne zakaz vstupu do spolocneho bytu zrusili, nakolko sa zalobkyna priznala ze zapija tabletky s alkoholom a je psychicky chora atd....
Zakaz do predmetneho bytu trval 2mesiace. OTAZKA: Aj tie 2mesiace som povinny prispievat na mesacne preddavky? (Najomne)
Aj pred aj po platnosti predbezneho opatrenia, ked som mal zakaz vstupovat do spolocneho bytu, mi spoluvlastnik cislo 2 znemoznoval vstup do bytu a to tak, ze bez mojho suhlasu vymenil zamok. (Vzdy som si do bytu chodieval pre veci so svedkami, policajti alebo rodina). Trvale bydlisko som na predmetnom byte mal, ale na bytovom druzstve bola nahlasena iba jedna osoba (spoluvlastnik cislo2)

Za odpovedanie mojich otazok vopred dakujem.

Odpoveď:

Dobrý deň,

na základe Vašej otázky ohľadom povinnosti podielového spoluvlastníka bytu platiť náklady súvisiace s užívaním bytu uvádzame nasledujúce stanovisko:

V úvode tohto stanoviska považujeme za potrebné v prvom rade poukázať na skutočnosť, že s vlastníctvom nehnuteľnosti sú spojené nielen práva, ale aj určité povinnosti. V prípade vlastníctva bytu je to predovšetkým povinnosť znášať náklady na prevádzku a údržbu tohto bytu.

V prípade, ak sa byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve, tak nositeľmi týchto práv a povinností sú všetci spoluvlastníci, a to v pomere podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V tejto súvislosti poukazujeme na ustanovenie § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“), podľa ktorého „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci“.

V zmysle citovaného ustanovenia by sa teda podieloví spoluvlastníci mali spoločne podieľať na úhrade nákladov na prevádzku a údržbu dotknutého bytu, a to pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Vo Vašom prípade, keďže ste podielovými spoluvlastníkmi s rovnakými spoluvlastníckymi podielmi, tak obidvaja spoluvlastníci by sa mali na úhrade týchto nákladov podieľať v zásade rovným dielom.

Pravidlo uvedené v predchádzajúcom odseku sa uplatňuje dovtedy, pokiaľ sa dotknutí podieloví spoluvlastníci nedohodli inak. V civilnom práve má totiž dohoda vždy prednosť pred zákonnou právnou úpravou.

Ďalej v tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť, že s vlastníctvom bytu je zo zákona spojené aj spoluvlastníctvo tzv. spoločných častí a zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza, ako aj spoluvlastníctvo k pozemku, na ktorom je tento bytový dom postavený. Z uvedeného teda vyplýva, že vlastník bytu je taktiež povinný podieľať sa aj na úhrade nákladov na prevádzku a údržbu týchto spoločných častí, spoločných zariadení a pozemku (pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach uvedeného na príslušnom liste vlastníctva). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, tak tieto náklady sú povinní znášať všetci podieloví spoluvlastníci tohto bytu, a to opätovne pomerne podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na byte.

Taktiež v tejto súvislosti treba ešte vziať do úvahy aj tzv. náklady spojené s užívaním bytu. V tejto súvislosti máme na mysli náklady na dodávku vody, plynu, el. energie, tepla a iných médií dodávaných do konkrétneho bytu.

Z doteraz uvedených skutočností teda vyplýva, že v praxi je potrebné rozlišovať 3 druhy nákladov, ktoré súvisia s vlastníctvom bytu v bytovom dome, a to:

  1. náklady na prevádzku a údržbu bytu samotného;
  2. náklady na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza;
  3. náklady spojené s užívaním bytu.

 

Čo sa týka nákladov na prevádzku a údržbu bytu samotného, tak pod týmito nákladmi sa myslia predovšetkým náklady súvisiace s opravami a rekonštrukciami dotknutého bytu (napr. výmena okien, zmena vnútorného usporiadania bytu, vymaľovanie stien a pod.). Uvedenými prácami vo svojej podstate dochádza ku zhodnocovaniu bytu, resp. tieto práce smerujú k tomu, aby v danom časovom období nedošlo k ďalšiemu znehodnocovaniu tohto bytu. V prípadoch, kedy sa byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb majú z týchto prác prospech všetci spoluvlastníci, a teda na úhrade nákladov za tieto práce by sa mali podieľať rovnako všetci podieloví spoluvlastníci (pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov, pokiaľ sa výslovne nedohodnú inak).

V súvislosti s nákladmi na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je potrebné si v prvom rade definovať, čo sa rozumie spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami bytového domu.

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 zákona SNR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) „spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie“.

Ďalej podľa ustanovenia § 2 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „spoločnými zariadeniami sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky“.

Podľa ustanovenia § 6 ods. 2 písm. a) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prevádzka, údržba, opravy a udržiavanie spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je súčasťou správy bytového domu, ktorú zabezpečuje buď spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca (podľa toho, ktorú formu správy si vlastníci bytov a nebytových priestorov toho ktorého bytového domu zvolili).

Náklady na správu bytového domu (vrátane nákladov na opravu a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu) sú povinní znášať pomerne všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov konkrétneho bytového domu, a to vo forme mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Táto povinnosť každého vlastníka bytu výslovne vyplýva z ustanovenia § 10 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak sa konkrétny byt nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, tak táto povinnosť by sa vzhľadom na už citované ustanovenie § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka rovnako mala rozdeliť medzi jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V tejto súvislosti je potrebné si predovšetkým uvedomiť, že všetci podieloví spoluvlastníci majú v súvislosti so spoločnou vecou (bytom) rovnaké práva a povinnosti, avšak miera ako sa na nich podieľajú závisí od veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu.

Poslednú kategória nákladov – náklady spojené s užívaním bytu, tvoria predovšetkým odplaty za služby a energie (plnenia), ktoré sú dodávané priamo do každého bytu. Výška týchto nákladov však výlučne závisí od skutočného rozsahu (množstva) služieb a energií, ktoré boli do predmetného bytu dodané, resp. ktoré boli spotrebované obyvateľmi predmetného bytu. Rovnako tak rozsah (množstvo) služieb a energií spotrebovaných obyvateľmi konkrétneho bytu je objektívne merateľné za pomoci určitých technických zariadení (vodomer, elektromer plynomer a pod.).

Na tomto mieste si treba uvedomiť, že uvedené služby a energie sú do každého bytu dodávané na základe osobitnej zmluvy o poskytovaní takýchto služieb, resp. osobitnej zmluvy o dodávke určitého druhu energie. Inými slovami povinnosť platiť úhrady za dodávku služieb a energií do bytu vyplýva z dvojstranného právneho vzťahu (zo zmluvy) a nie priamo zo zákona (ako tomu je v prípade hore uvedených nákladov na prevádzku a údržbu). To tiež znamená, že povinnosť platiť tieto úhrady má osoba, s ktorou dodávateľ služieb alebo energií uzatvoril zmluvu o ich dodávke (odberateľ), pričom to nevyhnutne nemusí byť vlastník bytu (žiadny zákon to neustanovuje).

Zároveň si však v tejto súvislosti treba uvedomiť, že v tomto prípade sa jedná o odplatu za skutočne spotrebované služby a energie, a teda aj náklady s tým súvisiace by mala znášať osoba, ktorá tieto služby a energie spotrebovala (mala z nich nejaký prospech). Teda inými slovami by nebolo spravodlivé, ak by tieto náklady mala znášať osoba, ktorá odber služieb a energií nevykonala, resp. z takéhoto odberu nemala žiadny prospech. Ak odber služieb alebo energií reálne vykonala iná osoba, než odberateľ uvedený v zmluve o dodávke služieb/energií, tak odberateľ má nepochybne minimálne regresné právo na náhradu nákladov, ktoré mu v tejto súvislosti vznikli, a to priamo voči osobe, ktorá odber energií a služieb reálne vykonala, resp. z neho mala prospech.

V niektorých prípadoch však dodávku niektorých služieb a energií (najčastejšie tepla, pitnej vody a teplej úžitkovej vody) zabezpečuje správca bytového domu v rámci výkonu správy. Avšak táto skutočnosť nič nemení na záveroch uvedených v predchádzajúcich odsekoch. Správca bytového domu v tomto prípade len plní funkciu dodávateľa služieb/energií a odberateľom je vlastník bytu. Inými slovami aj vlastník bytu má v tomto prípade právo na náhradu nákladov za spotrebované služby/energie voči osobe, ktorá tieto služby/energie skutočne spotrebovala.

Z uvedených skutočností teda vyplývajú nasledujúce závery:

  • náklady na prevádzku a údržbu bytu samotného znášajú vždy všetci podieloví spoluvlastníci bytu podľa veľkosti svojich podielov (ak sa nedohodnú inak);
  • náklady na prevádzku a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa dotknutý byt nachádza rovnako znášajú vždy všetci podieloví spoluvlastníci bytu podľa veľkosti svojich podielov (ak sa nedohodnú inak);
  • náklady spojené s užívaním bytu znáša odberateľ (osoba, s ktorou dodávateľ plnení uzatvoril zmluvu o ich dodávke alebo vlastník bytu v prípade, ak plnenia dodáva správca bytového domu), ktorý má právo na regresnú náhradu voči osobe, ktorá tieto služby/energie skutočne spotrebovala.     

 

Pre Váš prípad teda z uvedených záverov vyplýva, že náklady spojené s užívaním bytu, vrátane nákladov na dodávku tepla, pitnej vody, teplej úžitkovej vody a iných plnení dodávaných správcom bytového domu (s výnimkou úhrad za správu a príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv) by mal v konečnom dôsledku znášať podielový spoluvlastník, ktorý Váš byt skutočne obýva. Vy v tomto prípade síce máte (ako podielový spoluvlastník, ktorý spoločne a nerozdielne s druhým podielovým spoluvlastníkom zodpovedá za plnenie záväzkov súvisiacich so spoločným bytom - § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka) povinnosť vykonať úhradu týchto nákladov, ale keďže predmetný byt neobývate (a teda ani nespotrebovávate služby a energie), tak zároveň máte regresný nárok na náhradu Vami vykonaných platieb voči druhému podielovému spoluvlastníkovi.

Čo sa týka Vami citovaného ustanovenia § 10 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tak podľa nášho názoru sa predmetné ustanovenie týka iba prípadov, kedy sa byt vôbec neužíva, a teda citované ustanovenie sa na Váš prípad nevzťahuje. Rovnako tak predmetné ustanovenie síce zakladá povinnosť vlastníka bytu, a teda aj spoločnú povinnosť všetkých spoluvlastníkov, uhrádzať preddavky, úhrady a platby, avšak toto ustanovenie nevylučuje hore uvedenú regresnú náhradu nákladov spojených s užívaním bytu.

V súvislosti s Vašou druhou otázkou uvádzame, že predbežným opatrením uložený zákaz vstupu do bytu nemá žiadny vplyv závery uvedené v tomto stanovisku, a teda tieto závery sa v plnom rozsahu vzťahujú aj na obdobie počas ktorého uvedené predbežné opatrenie platilo.       

S pozdravom

ADVOKATnaWEBE.sk

20.11.15

Váš názor nás zaujíma

Pomohla Vám táto odpoveď?

22

1

Zaujali sme Vás? Pokračujte výberom Balíka, ktorý Vám vyhovuje